De juiste EB-5-projecten kiezen: een slimme gids voor investeerders

Door Marko Issever

Het selecteren van een EB-5-project is een complexe taak in de context van de Reform and Integrity Act van 2022 (RIA). Voordat deze wet van kracht werd en tijdens de COVID-19-pandemie ondervonden veel goedgekeurde voorbeeldprojecten die aanvankelijk levensvatbaar en veelbelovend leken, aanzienlijke problemen. Veel van deze projecten zijn er nu niet in geslaagd het geïnvesteerde kapitaal terug te vorderen.

In sommige gevallen lokten projectsponsors en migratieagenten nietsvermoedende aanvragers met flitsende presentaties, lokkertjes en indrukwekkend marketingmateriaal, ondersteund door overtuigende argumenten. Tegenwoordig, met de actieve deelname van broker-dealers, kunnen EB-5-investeerders verder kijken dan simpele statistieken zoals de verwachte banengroei, de looptijd en het type project (landelijk, stedelijk-TEA of niet-TEA) waarin ze investeren.

De kwaliteit van het due diligence-onderzoek heeft directe invloed op de resultaten voor investeerders, de reputatie van de sector en de mate van toekomstig toezicht door regelgevende instanties. Alle EB-5-stakeholders maken zich zorgen over de haalbaarheid van projecten, aangezien niemand geassocieerd wil worden met mislukte transacties.

Waarom de projectselectie voor EB-5-projecten belangrijker is dan ooit tevoren

Typische EB-5-investeerders zijn geen extreem vermogende personen. De meesten hebben een totaal vermogen tussen de 3 en 5 miljoen dollar. De totale financiële verplichting van een investering van 800,000 dollar, plus verwerkingskosten die kunnen oplopen tot meer dan 100,000 dollar, vormt daarom een ​​aanzienlijk deel van hun vermogen. Hoewel het verkrijgen van een groene kaart hun hoogste prioriteit heeft, kunnen ze het zich niet veroorloven hun investering te verliezen.

De wet vereist dat hun investering risico loopt. Ze begrijpen deze eis. Dankzij de RIA kunnen beleggers nu vertrouwen op gereguleerde tussenpersonen zoals broker-dealers om financieel gezonde projecten te identificeren, waardoor ze essentiële structurele beschermingen kunnen onderscheiden van louter wenselijke kenmerken. Hoewel het eerste criterium beleggers kan beschermen tegen kapitaalverlies, voegt het tweede criterium mogelijk weinig toe gezien het risico. Bepaalde financiële kenmerken kunnen risicovol lijken wanneer ze op zichzelf worden beoordeeld, in plaats van in de context van de volledige kapitaalstructuur. Andere kunnen aantrekkelijk lijken. Het omgekeerde kan echter ook waar zijn.

Vergelijk transacties met seniorposities met transacties met seniorleningen. Seniorleningen zijn alle financieringen die worden afbetaald vóór het EB-5-kapitaal. Een seniorpositie daarentegen is het EB-5-kapitaal dat bovenaan de kapitaalstructuur staat, zonder andere schulden, senior of junior, ervoor. Op het eerste gezicht lijken transacties met seniorposities veiliger, omdat er geen financieringen vóór het EB-5-kapitaal zijn. Het kan echter ook een waarschuwingssignaal zijn, omdat geen enkele gerenommeerde financiële instelling geïnteresseerd is in blootstelling aan het project, zelfs niet op het niveau van een seniorlening. Daarom kan het bestaan ​​van een seniorlening extra zekerheid bieden aan de achtergestelde kredietverstrekker als de andere ratio's gunstig zijn. Het bestaan ​​van een reeds toegezegde mezzaninefinanciering biedt EB-5-investeerders zekerheid, omdat het project hierdoor kan worden voortgezet tijdens de EB-5-ronde.

De voorwaarden van de overeenkomst tussen de schuldeisers en de senior kredietverstrekker zijn echter cruciaal. Ten eerste moet er een dergelijke overeenkomst zijn. Omdat mezzanine-kredietverstrekkers doorgaans een verpanding van deelnemingsrechten in de vastgoedeigenaar hebben, in plaats van een direct pandrecht op het onroerend goed, moeten zij contractueel de mogelijkheid hebben om in te grijpen als de lener in gebreke blijft. Deze herstelrechten, en het recht om beslag te leggen op die aandelen, zijn essentiële beschermingen. De afspraken tussen de schuldeisers moeten ervoor zorgen dat senior kredietverstrekkers de rechten van EB-5-investeerders niet kunnen aantasten of tenietdoen zonder voorafgaande kennisgeving en de mogelijkheid tot herstel. Elke EB-5-lening die wijzigingen in de senior schuld toestaat zonder toestemming van de EB-5-investeerder is slecht gestructureerd. In geval van executie moeten de belangen van de houder van de senior lening en de EB-5-investeerder op elkaar afgestemd zijn. Zij moeten in staat zijn om beslag te leggen op aandelen en, indien nodig, de sponsor te vervangen.

Met andere woorden: een goed gestructureerde senior leningovereenkomst kan EB-5-investeerders soms meer bescherming bieden dan een senior positie zonder voorrangsschuld. In plaats van deze kenmerken los van elkaar te beoordelen, doen investeerders er goed aan elk aspect te bekijken in de context van de algehele kapitaalstructuur en de bescherming tegen schuldeisers.

Kader voor de evaluatie van een EB-5-project

A. Kapitaalstructuur en financiële haalbaarheid

• Bronnen en toepassingen:

Een volledig overzicht van de kapitaalstructuur laat zien hoe EB-5-kapitaal past binnen de senior schuld, mezzaninefinanciering, sponsorkapitaal en participaties in joint ventures. Investeerders zouden moeten aandringen op inzage in onafhankelijke haalbaarheidsstudies, kostenramingen en taxaties door derden.

• Sponsors hebben een belang in het spel.:

De mate van concreet eigen vermogen en risico die de sponsor bereid is in het project te investeren, bepaalt het aandeel van de sponsor in het project. Een project met een bescheiden sponsorrisico wekt doorgaans argwaan. Bij transacties dient de ontwikkelaar een eigen vermogen van minimaal 20% te hebben. Bij transacties met een senior positie, zonder een senior lening van een gerenommeerde kredietverstrekker, dient het eigen vermogen van de ontwikkelaar dichter bij de 50% te liggen.

• Exit-strategie:

De exitstrategie beschrijft hoe en wanneer de ontwikkelaar a) EB-5-gelden terugbetaalt, indien gestructureerd als een lening, of b) deze laat taxeren, indien gestructureerd als aandelenkapitaal. De aanbiedingsdocumenten moeten deze verplichtingen duidelijk omschrijven, met betekenisvolle consequenties voor niet-naleving. De meeste transacties zijn gebaseerd op herfinancierings- of verkoopprognoses. In elk van deze scenario's moeten de aannames worden getoetst aan de hand van scenarioanalyses om de haalbaarheid ervan te beoordelen.

B. Status van naleving van wet- en regelgeving/immigratievoorschriften

• Indiening en status van formulier I-956F:

Een project dat is ingediend en goedgekeurd door de United States Citizenship and Immigration Service (USCIS) biedt een structureel voordeel, omdat het aantoont dat het onderliggende businessplan, de methodologie voor het creëren van banen en de aanbiedingsvoorwaarden aansluiten bij de verwachtingen van USCIS. Investeerders moeten echter niet per se op dit aspect aandringen bij het tekenen van een overeenkomst voor een project, aangezien veel sterke projecten van gerenommeerde sponsors al zijn uitverkocht voordat de I-956F-goedkeuring is verleend. De goedkeuring houdt in dat de gebruikte methodologie en de gemaakte aannames voor het creëren van banen worden geaccepteerd. Het is geen expliciete goedkeuring van het project door USCIS. Het geeft alleen aan dat USCIS rekening zal houden met de verwachte banen die gecreëerd zullen worden als de ontwikkelaar de geplande middelen volledig besteedt en de ontwikkeling voltooit.

• Bestuur en transparantie:

Hoewel het niet strikt noodzakelijk is, dienen de aanbiedingsdocumenten te wijzen op het bestaan ​​van gecontroleerde jaarrekeningen, vastgestelde governanceprotocollen en geloofwaardig, onafhankelijk toezicht. Volgens de RIA (Regulatory Investment Act) moet een project, om aan de wettelijke eisen te voldoen, beschikken over gecontroleerde jaarrekeningen of een fondsbeheerder en een escrow-agent. Beide bieden toezicht, waarbij de eerste de naleving van de regelgeving tijdens activiteiten in het verleden certificeert, terwijl de laatste de naleving voor toekomstige activiteiten waarborgt. Fondsbeheerders houden toezicht op de beleggingsgelden gedurende hun gehele levenscyclus, van inschrijving en inzet tot exit of kapitaaluitkering, en zorgen daarbij voor onafhankelijk beheer, correcte fondsscheiding, rapportage aan beleggers, audit trails en robuuste compliance-controles. De escrow-agent is de vertrouwde derde partij die de gelden op een gescheiden rekening beheert en deze uitbetaalt bij het bereiken van bepaalde mijlpalen, zoals de start van de bouw, voorverhuur of de opleveringsvergunning, onder expliciet toezicht en begeleiding van de fondsbeheerder. Idealiter beschikt een project over zowel gecontroleerde jaarrekeningen om de track record aan te tonen als een fondsbeheerder/escrow-agent om de naleving te waarborgen.

• Strategische besluitvorming: Het afwegen van immigratie- en investeringsrisico's:

Een project kan weliswaar voldoen aan de immigratievoorwaarden, maar toch als investering mislukken. Dit vormt een aanzienlijk risico voor investeerders met beperkte middelen om de minimale EB-5-investering en de bijbehorende verwerkingskosten te dekken. Omgekeerd is een financieel solide vastgoedproject dat niet de gewenste immigratievoordelen oplevert, per definitie geen levensvatbare EB-5-investering.

C. Rode vlaggen

Sommige signalen geven aanleiding tot nader onderzoek:

• Onduidelijke of onvolledige financiële gegevens
• Onrealistische aannames over de werkgelegenheid of agressieve vermenigvuldigingsfactoren
• Sponsors of ontwikkelaars zijn recent opgericht en hebben geen staat van dienst.
• Het aanbieden van documenten die gegarandeerde goedkeuringen, gegarandeerde rendementen of kapitaalbehoud beloven (wat tot problemen op het gebied van effecten en immigratie zou leiden).
• Beperkt onafhankelijk toezicht op de fondsen of de afwezigheid van een externe beheerder.

Grondige haalbaarheidsanalyse van het project

Het economisch rapport en het businessplan, die standaard onderdeel uitmaken van de aanbiedingsdocumenten, zouden naar verwachting de volgende statistieken moeten bevatten. Zo niet, dan heeft elke EB-5-investeerder het recht om de sponsors, zoals de regionale centra die de nieuwe commerciële onderneming (NCE) beheren of de werkgeversorganisaties (JCE), de volgende vragen te stellen:

A. Kapitaalstructuur en schuld/eigen vermogen-ratio's

Investeerders zouden projecten moeten selecteren die niet overmatig gefinancierd zijn en moeten aandringen op daadwerkelijk eigen vermogen in contanten bij EB-5-transacties waarbij de EB-5-lening ondergeschikt is aan de senior lening. Vaak is de enige eigen inbreng van projectontwikkelaars de grond. Er is geen geld om het project te starten. Het project kampt met een tekort aan liquide middelen en wordt daardoor te afhankelijk van de EB-5-financiering. Zonder een volledig gedekte EB-5-financiering en zonder mezzaninefinanciering om het financieringsgat te overbruggen, loopt de bouw vast en mislukt het project uiteindelijk.

De LTV (Loan-to-Value) ratio, na aflossing van de senior lening, geeft een belangrijk inzicht in de waarschijnlijkheid van terugbetaling in het kader van het EB5-programma. Het is cruciaal om toegang te hebben tot een onafhankelijk taxatierapport van een derde partij om deze ratio te berekenen en, indien mogelijk, te onderwerpen aan een stresstest. Belangrijke variabelen die aan een stresstest kunnen worden onderworpen, zijn onder andere de bouwkosten (+10-15%), de rentetarieven (+2%), de verhuursnelheid en de lagere stabiele huurinkomsten en exitprijzen (-5-10%).

B. Schuldendekkingsratio (DSCR)/reserves en liquiditeit

Voor senior schulden zou de DSCR, die de capaciteit van een kredietnemer meet om de schuldendienst te dekken uit de operationele kasstroom, doorgaans tussen de 1.20x en 1.30x moeten liggen. Dit biedt een kasstroombuffer van 20-30% om de vereiste rentebetalingen te dekken. De gecombineerde DSCR van senior schulden plus EB-5-financiering zou ten minste 1.05x tot 1.15x moeten bedragen als het EB-5-kapitaal achtergestelde schuld betreft. In de praktijk komt dit neer op een buffer van 5-15% om de totale renteverplichtingen te dekken uit de beschikbare vrije kasstroom.

Het is een bijkomend voordeel als uit de beschikbare rapporten blijkt dat er voldoende rentereserves zijn, idealiter voor de volledige looptijd van de lening, of in ieder geval gedurende de bouw, samen met een garantie of reserve voor het exploitatietekort en, voor inkomsten genererende panden, reserves voor kapitaaluitgaven en voorzieningen voor ontwikkelingsprojecten.

Al met al helpen deze meetgegevens de haalbaarheid van het project te valideren, de kans op succes te vergroten en het risico op wanbetaling te verkleinen, wat de terugbetaling van het EB-5-investeringskapitaal in gevaar zou kunnen brengen.

C. Watervalstructuur (prioriteit kasstroom); Negatieve onderpand / Beperkingen

Het due diligence-onderzoek voor de EB-5-lening moet zich richten op de prioriteit van terugbetalingen, de behandeling van renteopbouw bij onderprestatie, de standaardrente en of de leningsvoorwaarden aandelenuitkeringen toestaan ​​vóór volledige aflossing van de EB-5-lening, inclusief eventuele openstaande rente. De ontwikkelaar die in de watervalstructuur een aandelenbelang heeft dat lager is dan het EB-5-bedrag, mag geen uitkeringen ontvangen totdat de EB-5-lening volledig is afgelost.

Evenzo voorkomt de negatieve zekerheidsstelling dat de kredietnemer nieuwe, hogere zekerheidsrechten vestigt die de EB-5-status verzwakken. Het due diligence-onderzoek moet uitwijzen dat er geen extra schulden zijn zonder toestemming van de investeerder, geen tweede zekerheidsrechten vóór de EB-5-status die het onderpand verzwakken, en beperkingen op kruisverpanding. Ten slotte moeten de leningsvoorwaarden de verkoop van activa verbieden die de EB-5-positie verzwakken.

D. Ervaring van ontwikkelaars/regionale centra

In deze categorie bekijken we hoeveel EB-5-gerelateerde projecten de ontwikkelaar heeft voltooid. We houden ook rekening met de geschiedenis van vergelijkbare projecten wat betreft type, omvang en geografische locatie. We controleren zowel de balanspositie, liquiditeit, eerdere wanbetalingen, rechtszaken en faillissementen van het regionale centrum als die van de ontwikkelaar. We beoordelen ook hun trackrecord: het aantal ingediende en goedgekeurde I-526E-petities, uitgegeven groene kaarten, I-829-goedkeuringen en uiteindelijk hoeveel investeerders hun kapitaal volledig hebben teruggekregen.

Bij het beoordelen van de sterkte van een EB-5-structuur onderzoeken we ook de aard van de garanties. Deze omvatten de I-526E-afwijzingsgarantie, die verduidelijkt of deze alleen projectgerelateerde afwijzingen dekt of ook afwijzingen met betrekking tot de financieringsbronnen; garanties voor de voltooiing van het gebouw; en, in zeldzame gevallen, betalingsgaranties van derden. Deze laatste, waarbij een externe partij activa verpandt die verder gaan dan de activa die al aan het project zijn gekoppeld, is ongebruikelijk maar uiterst waardevol.

DISCLAIMER: De standpunten in dit artikel zijn uitsluitend de mening van de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs de mening van de uitgever of zijn werknemers. of haar dochterondernemingen. De informatie op deze website is bedoeld als algemene informatie; het is geen juridisch of financieel advies. Specifiek juridisch of financieel advies kan alleen worden gegeven door een erkende professional met volledige kennis van alle feiten en omstandigheden van uw specifieke situatie. U dient overleg te plegen met juridische, immigratie- en financiële experts voordat u deelneemt aan het EB-5-programma. Het plaatsen van een vraag op deze website creëert geen advocaat-cliëntrelatie. Alle vragen die u plaatst, zijn openbaar beschikbaar; Vermeld geen vertrouwelijke informatie in uw vraag.