Door Anayat Durrani
Toen Hotel Paso del Norte in 1912 zijn deuren opende in El Paso, Texas, stond het bekend als het ‘miljoen dollar hotel’. Maar door de jaren heen raakte het hotel in verval. Het werd uiteindelijk op 5 januari 1979 toegevoegd aan het nationaal register van historische plaatsen. Maar in oktober 2016 kocht The Meyers Group het gebouw en het onlangs gerenoveerde hotel werd in oktober 2020 officieel heropend, mede dankzij de EB-5 programma, waarmee de revitalisering van het historische hotel werd gefinancierd.
Het project heeft naar verluidt 70 miljoen dollar gekost, heeft meer dan 1,000 banen gecreëerd en heeft bijgedragen aan het stimuleren van het cultureel toerisme en de lokale economie.
“Het investeren van EB-5-financiering in een historische herontwikkeling komt zowel EB-5-investeerders als het project ten goede”, zegt Dan Wycklendt, president van FirstPathway Partners. “Het voor de hand liggende voordeel vooraf is de verlaging van de totale kosten van het project, het toegevoegde eigen vermogen en de zekerheid die voortvloeit uit het gebruik van de historische belastingkredieten, maar de verborgen waarde is dat hergebruik, als het correct wordt uitgevoerd, vaak een beter ‘eindproduct’ oplevert dat is veel groter dan nieuwbouw.”
Wycklendt zegt dat het oude gezegde 'Ze maken ze niet meer zoals vroeger' vooral geldt als het om historische gebouwen gaat.
"Deze gebouwen bevatten vaak historisch belangrijke architectonische details, hoogwaardige historische handgemaakte materialen en vaak een hoeveelheid ruimte die vandaag de dag onbetaalbaar zou zijn om te bouwen", zegt Wycklendt. “Dit levert een hoogwaardig gebouw op dat hogere huurprijzen, een hogere bezettingsgraad en een lagere omzet kan bieden in vergelijking met nieuwbouw, terwijl het toch de duurzaamheid en LEED-certificering behaalt die voortkomt uit renovatie.”
De rol van het EB-5-programma bij gerehabiliteerde historische gebouwen
Het EB-5-programma heeft bijgedragen aan de financiering van een aantal gerestaureerde historische gebouwen in het hele land. Bij het financieren van historische vastgoedprojecten wordt doorgaans gebruik gemaakt van verschillende bronnen van eigen vermogen, zoals staatsbelastingkredieten, belastingkredieten voor nieuwe markten, federale historische belastingkredieten en in toenemende mate EB-5-financiering.
“Over het algemeen zouden historische gebouwen kunnen profiteren van het gebruik van historische belastingkredieten als kapitaalbron”, zegt Roy Carrasquillo, managing aandeelhouder van Carrasquillo Law Group PC “Naast HTC's kunnen deze projecten ook profiteren van het opnemen van EB-5-financiering als onderdeel van hun inkomsten bron, vooral omdat EB-5-financiering ook een bron van tekortfinanciering kan worden voor projecten die profiteren van deze belastingprogramma’s.”
Het twee verdiepingen tellende Citizen News Building in Hollywood, Californië werd tussen 1930 en 1931 gebouwd in de Art Deco-bouwstijl. Het gebouw deed ooit dienst als hoofdkantoor voor Hollywood Citizen-News, totdat de krant in 1970 werd gesloten. In 2006 heeft het gebouw naar verluidt een renovatie van miljoenen dollars ondergaan en functioneert het nu als nachtclub/lounge, heeft het twee restaurants en twee verdiepingen. van commerciële kantoor- en evenementenruimte. De Relevante Groep maakte voor het project gebruik van EB-5-financiering. Het gebouw werd in 2018 aangewezen als historisch-cultureel monument in Los Angeles.
“Als de kosten van een historisch project dat gebruik maakt van belastingkredieten gelijk of lager zijn dan die van nieuwbouw, kunnen belastingkredieten een nuttig instrument zijn om ontwikkelaars te stimuleren om voor een historische renovatie te kiezen in plaats van voor nieuwbouw”, zegt Wycklendt.
Voor EB-5-investeerders is het andere voordeel van een historisch belastingkredietproject, zegt Wycklendt, “het toegenomen toezicht van kredietverstrekkers, investeerders in historische belastingkredieten en de National Parks Service, die ervoor zorgt dat de ontwikkelaar een kwalitatief hoogstaand, financieel haalbaar project bouwt. .”
Historische gebouwen die EB-5-financiering gebruikten
Het Global Water Center in Milwaukee, Wisconsin gebruikte EB-5-financiering van FirstPathway Partners, met belastingvrijgestelde obligaties, nieuwe marktbelastingkredieten, historische belastingkredieten en andere investeringen om nieuw leven te blazen in een historisch leegstaand fabrieksgebouw dat oorspronkelijk in 1904 werd gebouwd. Het gebouw werd getransformeerd in een wereldwijd bekroonde, geavanceerde incubator die voor 99% werd verhuurd en bewoond door universiteiten en watertechnologiebedrijven.
“Het werd niet alleen een katalysator voor de herontwikkeling van het hele National Historic District, maar het was ook een succes voor EB-5-investeerders. De investeerders kregen een permanente verblijfsvergunning en zagen hun volledige investering terugverdienen met Preferred Returns”, zegt Wycklendt.
Ziock Building in het centrum van Rockford, Illinois, was een voormalige fabriek gebouwd tussen 1912 en 1950. Het 13 verdiepingen tellende industriële gebouw stond bijna 25 jaar lang verlaten. Het oorspronkelijke deel van het bouwwerk is 107 jaar oud en het gebouw kreeg op 13 mei 2011 de status van monument. Het gebouw werd in 2020 gerenoveerd tot Embassy Suites by Hilton Rockford Riverfront. Het in Wisconsin gevestigde Gorman & Company Inc. is de ontwikkelaar die naar verluidt kwam met 87.5 miljoen dollar om het gebouw te verbouwen, waarbij ongeveer 30 miljoen dollar van de onderneming werd gefinancierd door 60 investeerders uit China, India en Vietnam.
Carrasquillo zegt dat zijn bedrijf bezig is met het evalueren van een hotelontwikkeling waarbij sprake is van een historisch gebouw waarin HTC's zijn verwerkt en traditionele financiering, waarbij wordt beoogd EB-5 te integreren om het project financieel levensvatbaar te maken.
“EB-5-financiering kan een wisselwerking hebben met HTC’s en andere belastingvoordelen, waardoor projecten financieel levensvatbaar en aantrekkelijk worden voor ontwikkelaars die anders misschien wegblijven van dit soort projecten”, zegt Carrasquillo. “Ontwikkelingen waarbij historische gebouwen betrokken zijn, brengen over het algemeen hogere bouw- en ontwikkelingskosten met zich mee, waarbij EB-5-financiering helpt om een verschil te maken.”
Er is ook het Houston Medical Towers-kantoorgebouw uit 1957 dat in 2019 werd omgevormd tot het Westin Hotel in het Texas Medical Center. CanAm Enterprises deed de EB-20-investering van $ 5 miljoen om de renovatie te helpen financieren van het 19 verdiepingen tellende historische gebouw dat direct grenst aan het Texas Medisch Centrum in Houston, Texas. Het werd gerenoveerd tot een full-service hotel met 272 suites en ongeveer 210,000 vierkante meter onder de merknaam Westin. Het staat vermeld in het nationaal register van historische plaatsen. De rehabilitatie van het gebouw van de Medical Towers heeft naar verluidt meer dan 1,200 banen in de bouw en exploitatie gecreëerd.
Carrasquillo zegt dat het EB-5-programma op een aantal manieren kan worden gebruikt voor de rehabilitatie van historische gebouwen, zoals het verschaffen van toegang tot kapitaal. Hij zegt dat het rehabiliteren van historische gebouwen duur kan zijn, omdat dit soort constructies gespecialiseerde materialen, geschoolde arbeidskrachten en het naleven van conserveringsrichtlijnen nodig hebben.
“Het EB-5-programma biedt een financieringsbron voor deze projecten door buitenlandse investeerders aan te trekken die zich in de VS willen vestigen”, zegt Carrasquillo.
Er zijn ook economische voordelen, zegt hij, omdat de investeringen in het behoud en de restauratie van een historisch gebouw de lokale economieën kunnen stimuleren door banen te creëren, toerisme aan te trekken en de waarde van onroerend goed in de lokale omgeving te verhogen in bepaalde stedelijke regio's die moeite kunnen hebben met het veiligstellen van financiering.
Herontwikkeling van het historische Melrose Building in Houston, een gebouw van 21 verdiepingen in de centrale zakenwijk van Houston, is een ander voorbeeld. EB-5 gefinancierd project. Het gebouw werd geopend in 1952, werd verlaten in de jaren negentig en was de eerste moderne wolkenkrabber van Houston. Het is sindsdien toegevoegd aan het nationaal register van historische plaatsen. Het project kostte naar verluidt tussen de $ 1990 en $ 75 miljoen. Atlantic American's Fortune Fund 80 heeft $ 1 aan investeringen opgehaald van EB-14,000,000-investeerders in de herontwikkeling van het kantoorgebouw en het omgebouwd tot Le Méridien Houston Downtown, een lifestylemerk van Marriott.
Omdat veel historische gebouwen echt gebouwd zijn om lang mee te gaan en doordrenkt zijn van de geschiedenis van een stad, kan het EB-5-programma ook worden gebruikt voor cultuurbehoud. Restauratie van deze historische gebouwen kan blijvende voordelen en betekenis hebben voor de lokale gemeenschappen waarin ze zich bevinden.
“Gemeenschappen kunnen hun cultureel erfgoed behouden en ervoor zorgen dat deze monumenten voor toekomstige generaties als symbolen van hun geschiedenis en identiteit blijven dienen”, zegt Carrasquillo.
DISCLAIMER: De standpunten in dit artikel zijn uitsluitend de mening van de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs de mening van de uitgever of zijn werknemers. of haar dochterondernemingen. De informatie op deze website is bedoeld als algemene informatie; het is geen juridisch of financieel advies. Specifiek juridisch of financieel advies kan alleen worden gegeven door een erkende professional met volledige kennis van alle feiten en omstandigheden van uw specifieke situatie. U dient overleg te plegen met juridische, immigratie- en financiële experts voordat u deelneemt aan het EB-5-programma. Het plaatsen van een vraag op deze website creëert geen advocaat-cliëntrelatie. Alle vragen die u plaatst, zijn openbaar beschikbaar; Vermeld geen vertrouwelijke informatie in uw vraag.
