De EB-5-industrie evolueert sinds de Hervormings- en Integriteitswet (RIA) werd in maart 2022 aangenomen. Tegenwoordig bereikt het een punt waarop belanghebbenden diensten nodig hebben die inspelen op de fijne kneepjes van het EB-5-proces.
RIA minimaliseert de risico’s op onregelmatigheden in EB-5-investerings, die in het verleden veel voorkwamen en vaak tot juridische claims leidden. Zelfs als de nodige zorgvuldigheid wordt betracht, kunnen deze mislukkingen aanzienlijke gevolgen hebben voor investeerders, ontwikkelaars en regionale centra.
Na RIA, investeringsminima verhoogd, en de regelgeving is aangescherpt met verscherpt toezicht.
Tegenwoordig zoeken EB-5-belanghebbenden zekerheid in alle procesaspecten, van projectontwikkeling tot het verwerven van fondsen en de beoordeling van aanvragen. Als gevolg hiervan is er behoefte aan diensten en producten die fraude voorkomen, de transparantie vergroten en geruststelling bieden.
Titelverzekering is altijd een strategie voor risicobeheer geweest in de Amerikaanse vastgoedsector, inclusief EB-5-projecten. Dit soort schadeloosstelling is echter nooit op maat gemaakt voor de sector, aldus Jai Lee, business development officer bij Stewart. “Gebrek aan bewustzijn van het belang van titelverzekeringen in EB-5 bracht Stewart ertoe een proces te creëren en een leemte op te vullen”, zegt Lee.
“We zijn baanbrekend in de EB-5-industrie. We zagen de behoefte aan een proces op maat en daarom hebben we deze extra stap gezet om ervoor te zorgen dat onze klanten krijgen wat ze nodig hebben om te slagen”, legt Lee uit. “Stewart beschikt over de due diligence om EB-5-transacties te beheren. We zijn toegewijd, het is veilig om zaken mee te doen en we hanteren een zelfverzekerde, strikte naleving van de regelgeving.”
Stewart is van plan dit nieuwe proces te debuteren tijdens de EB-5 & Global Immigration Expo in Newport Beach, Californië, op 15 en 16 januari 2024.
Het belang van een eigendomsverzekering voor EB-5 vastgoedbeleggers
Een titelverzekering beschermt eigenaren van onroerend goed en kredietverstrekkers tegen verlies of schade aan eigendommen die zij kunnen ondervinden als gevolg van pandrechten, lasten of eventuele gebreken in de eigendom van het onroerend goed. Elke titelverzekeringspolis is onderworpen aan specifieke voorwaarden, bepalingen en uitsluitingen.
"Wanneer een ontwikkelaar financiering voor zijn projecten krijgt, hebben veel kredietverstrekkers een eigendomsverzekering en due diligence nodig", zegt Lee. “Dit is dus vanaf dag één onderdeel van het proces. Stewart wilde een stap verder gaan en een betere ervaring creëren voor de EB-5-sector.”
Tang Tang, directeur van KT Capital Group/US Regional Center Group, legt uit dat eigendomsverzekering een belangrijk onderdeel is van elke vastgoedtransactie. “Als kredietverstrekker op het gebied van EB-5 hebben we altijd een eigendomsverzekering om ervoor te zorgen dat de eigenaar de daadwerkelijke bezitter van het vermogen is en dat de senior hypotheeklening de hoge prioriteit krijgt die het zou moeten hebben,” zei hij.
In het geval van een onbekende hypotheek of een tweede kredietverstrekker die een pandrecht op de woning claimt, kan de eerste kredietverstrekker bevestiging van zijn voorrang vragen aan de eigendomsverzekeraar. “Zelfs als er een probleem is, is de positie van de kredietverstrekker beschermd. Op een hoog niveau, daarom hebben we het”, zegt Tang.
Titelverzekering voegt geen problemen toe aan het EB-5-proces, benadrukt Tang. “Aan de leningkant zijn er kleine verschillen, omdat we met EB-5 om het scheppen van banen en andere zaken geven waar private equity, schuldfondsen of banken zich niet druk om maken. Maar dat mag de integriteit, de due diligence of de professionaliteit van de daadwerkelijke transactie niet in gevaar brengen. Beide zaken kunnen naast elkaar bestaan.”
Lee legt uit dat de polis de aansprakelijkheid van de kredietverstrekker of de nieuwe eigenaar dekt. “De meeste deals zijn eenvoudig, en de titel en pandrechten zijn niet controversieel. Soms denk je dat je het enige onderpand krijgt bij een eerste hypotheek. Dan komt er plotseling iets naar boven. Dat is dramatisch en moeilijk om mee om te gaan”, zegt ze.
EB-5-beleggers worden echter niet rechtstreeks aan een dergelijk risico blootgesteld. Bij het beoordelen van het aanbod van vastgoedprojecten van ontwikkelaars of centra beschouwen aanvragers de eigendomsverzekering als onderdeel van de due diligence of ontwikkeling van het project. Gedurende die tijd verkrijgt de ontwikkelaar of de kredietverstrekker de polis.
EB-5-leningen zijn belangrijk voor een succesvolle projectselectie
Lee benadrukt dat EB-5-aanvragers het acceptatie- of due diligence-proces van het project moeten onderzoeken en aandacht moeten besteden aan externe leveranciers, inclusief degenen die de titel verzekeren. “Je wilt de juiste partner die jouw project kan beschermen. Het moet een gerenommeerd bedrijf zijn met voldoende ervaring, een kwaliteitsservice en grote aansprakelijkheidsreserves. Als er een claim komt, hebben ze voldoende middelen om deze te dekken”, voegt ze eraan toe.
EB-5-beleggers moeten ook weten waar kredietverstrekkers en ontwikkelaars naar op zoek zijn in EB-5-ontwikkelingen vanwege hun omvang en kenmerken. “Deze projecten zijn redelijk grootschalig omdat je het geld van investeerders moet bijeenbrengen en voldoende rendement moet creëren”, legt Lee uit. "Als je een projectomvang van meer dan $ 50 miljoen verwacht, wil je een titelverzekeringsmaatschappij die je kan dekken als er een claim naar voren komt."
Vanuit het perspectief van de kredietverstrekker schept het verkrijgen van een titelverzekering bij een financieel sterke aanbieder gemoedsrust. "Het geeft hen troost dat, als ze een claim zouden moeten indienen, laten we zeggen voor $100 miljoen, de financiële mogelijkheden om die te honoreren aanwezig zijn", zegt Tang.
Veel EB-5-investeerders zijn echter niet bekend met de processen en wetten met betrekking tot Amerikaanse vastgoedinvesteringen. "Een eigendomsverzekering is niet noodzakelijkerwijs in elk land vereist voor eigendommen, dus buitenlandse investeerders begrijpen misschien niet de noodzaak ervan", legt Lee uit.
Marktacceptatie van op maat gemaakte titelverzekeringen
Het op maat gemaakte product van Stewart biedt naast een eigendomsverzekering ook een functie die informatie geeft over de risico's voor opdrachtgevers. Hiervoor hebben zij overleg gevoerd met belanghebbenden uit de EB-5-sector. “Het was het resultaat van de feedback die we kregen van kredietverstrekkers, ontwikkelaars en regionale centra”, zegt Lee.
Het bedrijf verwacht een nieuw tijdperk te openen voor titelverzekeringen in de EB-5-industrie. “Op dit moment is er eigenlijk geen standaard, zo blijkt uit de feedback die we hebben gekregen. Wij nemen het initiatief om een proces te creëren dat andere verzekeringsmaatschappijen zullen volgen en de lat hoger leggen”, besluit Lee.
Ondertussen gelooft Tang dat het voorgestelde proces ten goede zal komen aan het EB-5-ecosysteem, inclusief gespecialiseerde kredietverstrekkers.
DISCLAIMER: De standpunten in dit artikel zijn uitsluitend de mening van de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs de mening van de uitgever of zijn werknemers. of haar dochterondernemingen. De informatie op deze website is bedoeld als algemene informatie; het is geen juridisch of financieel advies. Specifiek juridisch of financieel advies kan alleen worden gegeven door een erkende professional met volledige kennis van alle feiten en omstandigheden van uw specifieke situatie. U dient overleg te plegen met juridische, immigratie- en financiële experts voordat u deelneemt aan het EB-5-programma. Het plaatsen van een vraag op deze website creëert geen advocaat-cliëntrelatie. Alle vragen die u plaatst, zijn openbaar beschikbaar; Vermeld geen vertrouwelijke informatie in uw vraag.
