Eerder dit jaar bracht USCIS een nieuwe beoordelingsnorm uit die het gebruik door EB-5-investeerders van leningopbrengsten als bron van investeringskapitaal verbiedt, tenzij de investeerder aantoont dat de lening is gedekt door activa die de investeerder bezit. USCIS stelt dat als een investeerder kan bewijzen dat hij of zij (1) persoonlijk en primair aansprakelijk is voor de lening, en (2) eigenaar is van het door onderpand gedekte actief dat gelijk is aan of groter is dan de waarde van de lening, de opbrengsten van de lening een geschikte bron van inkomsten zijn. investeringskapitaal.[1] Deze beleidswijziging heeft in de praktijk grote gevolgen, want als de financieringsbron van een investeerder voortkomt uit een lening die niet gedekt is door zijn of haar volledige eigendom, loopt zijn of haar I-526-petitie het risico een verzoek te ontvangen voor Bewijs (RFE), Notice of Intent to Deny (NOID) of regelrechte ontkenning van USCIS.
Deze nieuw uitgegeven interpretatiestandaard legt zeker een zwaardere last op beleggers die de opbrengsten van leningen gebruiken om EB-5 te financieren, omdat van hen wordt verlangd dat zij voldoende bewijsmateriaal overleggen om aan te tonen dat de leningen worden gedekt door hun eigen activa waarvoor zij primair en persoonlijk aansprakelijk zijn. . Hoewel er veel juridische argumenten zijn om de USCIS-interpretatie en de definitie van “kapitaal” onder de regelgeving ter discussie te stellen, moeten we ons niet te veel concentreren op de USCIS-interpretatie. In de praktijk moeten we ons concentreren op het bedenken van analytische stappen, gebaseerd op gedegen juridische argumenten en casusfeiten, om de problemen op te lossen die zich in schuldenzaken kunnen voordoen.
Ten eerste moeten we begrijpen of de financieringsbron in de categorie van gevallen van “schuldenlast” valt. USCIS heeft voor een brede aanpak gekozen, waarbij elke geldbron wordt betrokken die afkomstig is van een lening die de belegger aangaat. Als een investeerder bijvoorbeeld een leningsovereenkomst tekent, wordt zijn of haar zaak in het perspectief van USCIS beschouwd als een ‘schuldenzaak’.
Als de financieringsbron een schuldenprobleem is, moeten we vaststellen wie de leningsovereenkomst sluit. Het gebruikelijke scenario is dat de investeerder de leningsovereenkomst met een bank tekent en dat de lening moet worden gedekt, meestal door onroerend goed; deze specifieke leningsregeling wordt een hypotheek genoemd. Wat in onze analyse een verschil maakt, is dat in veel gevallen de belegger mogelijk niet de enige eigenaar is van het onroerend goed waarop de hypotheekovereenkomst betrekking heeft, wat het hierboven geschetste schuldenprobleem zal veroorzaken. Dit probleem is niet nadelig, omdat het percentage van de eigendom in aanmerking zal worden genomen om te bepalen of een schuldenzaak bij USCIS kan worden ingediend. We vatten de vier mogelijke scenario’s samen die voortvloeien uit het eigendom van de investeerder in het onroerend goed, en analyseren elk van de scenario’s in detail:
Scenario 1: Investeerder tekent de leningsovereenkomst en is eigenaar van 100 procent van het onroerend goed.
Deze zaak voldoet aan de twee vereisten van de USCIS-beoordelingsnormen: uitsluitend eigendom en persoonlijke en primaire aansprakelijkheid. Daarom zal de zaak waarschijnlijk geen problemen met de schuldenlast bij USCIS tegenkomen.
Scenario 2: Investeerder ondertekent de leningsovereenkomst en is samen met zijn of haar echtgenoot eigenaar van het onroerend goed.
Over het algemeen geeft het gezamenlijk eigendom dat door een huwelijk ontstaat, elke echtgenoot een halfbelang in het onroerend goed, en elke echtgenoot zou hetzelfde recht hebben om over het onroerend goed te beschikken. Dit zou voldoen aan de twee vereisten van USCIS, en gevallen in dit scenario zullen waarschijnlijk geen problemen met de schuldenlast bij USCIS tegenkomen.
Scenario 3: De investeerder tekent de leningsovereenkomst, maar de investeerder is eigenaar van het onroerend goed samen met een derde partij, anders dan zijn/haar echtgenoot.
Dit is een veel voorkomend scenario waarbij de naam van de investeerder, zijn of haar kind of zijn of haar ouder op de eigendomstitel van het onroerend goed staat. We moeten echter specifieke aandacht vestigen op het percentage eigendom in dit scenario, door het percentage eigendom van de belegger van het onroerend goed te vergelijken met de waarde van het onderpand in totaal.
Het eigendomsrecht en het huwelijksrecht van China illustreren het potentiële probleem en de oplossing in dit scenario, dat we hebben kunnen analyseren en toepassen op onze zaken, waarbij we met succes goedkeuring hebben verkregen van USCIS. De eigendomswet van China staat partijen toe hun percentage van eigendom van het onroerend goed te bepalen, wat kan worden vastgelegd in contracten en eigendomscertificaten. Als het contract of het eigendomscertificaat niets zegt of onduidelijk is over het eigendomspercentage, wordt het onroerend goed ontworpen in overeenstemming met het bedrag van hun initiële kapitaalinbreng.[2] Als we dit principe toepassen op gevallen in dit scenario: als het onroerend goed RMB 5,000,000 waard is en de investeerder volgens het eigendomscertificaat 90 procent bezit, dan is het deel van het onroerend goed dat eigendom is van de investeerder RMB 4,500,000 waard. Als we aannemen dat het geleende bedrag ongeveer RMB 3,500,000 bedraagt, zal deze zaak waarschijnlijk geen schuldenproblemen bij USCIS tegenkomen, omdat het percentage van de waarde van het onroerend goed van de belegger groter is dan de waarde van het geleende bedrag.
Als het eigendomscertificaat het percentage echter niet specificeert, of als de belegger slechts een zeer laag percentage van het onroerend goed bezit (een voorbeeld zou een eigendom van 20 procent van het onderpand zijn, waarbij de bovengenoemde waarde wordt gebruikt, is het onderpand van de belegger slechts ter waarde van RMB 1,000,000), zal de I-526 Petitie waarschijnlijk problemen ondervinden met USCIS omdat het deel van het onroerend goed dat eigendom is van de investeerder het geleende bedrag niet overschrijdt; daarom zal het niet voldoen aan de tweede vereiste onder de USCIS-interpretatiestandaard.
Scenario 4: Een ander scenario is wanneer een derde partij de leningsovereenkomst ondertekent en de derde partij geheel of gezamenlijk eigenaar is van het onderpand. Hoe dan ook zal dit waarschijnlijk geen problemen met de schuldenlast bij USCIS opleveren als de derde partij de lening doorgeeft in de vorm van een geschenk of overdracht van contant geld aan de investeerder.
Samenvattend is het gebruik van leningen als financieringsbron voor EB-5 in de praktijk nog steeds heel gebruikelijk. Met de nieuwe USCIS-standaard kan het echter nodig zijn dat een belegger aanvullend bewijs levert om de bewijslast te overwinnen dat de lening gedekt is door zijn of haar eigen activa, door aan te tonen dat de waarde van de activa die voortvloeit uit het percentage van eigendom groter is dan de waarde van de activa die voortvloeit uit het percentage eigendom. waarde van de lening.
[1] Bekijk Opmerkingen van plaatsvervangend hoofd van het IPO, Julia Harrison, EB-5 Immigrant Investor Program: betrokkenheid van belanghebbenden, 22 april 2015, verkrijgbaar bij: http://www.uscis.gov/outreach/notes-previous-engagements/notes-previous-engagements-topic/eb-5-immigrant-investor-program-stakeholder-engagement-0.
[2] Eigendomsrecht van de Volksrepubliek China, hoofdstuk VIII, artikelen 103 en 104, verkrijgbaar bij: http://www.china.org.cn/china/LegislationsForm2001-2010/2011-02/11/content_21897791.htm.
DISCLAIMER: De standpunten in dit artikel zijn uitsluitend de mening van de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs de mening van de uitgever of zijn werknemers. of haar dochterondernemingen. De informatie op deze website is bedoeld als algemene informatie; het is geen juridisch of financieel advies. Specifiek juridisch of financieel advies kan alleen worden gegeven door een erkende professional met volledige kennis van alle feiten en omstandigheden van uw specifieke situatie. U dient overleg te plegen met juridische, immigratie- en financiële experts voordat u deelneemt aan het EB-5-programma. Het plaatsen van een vraag op deze website creëert geen advocaat-cliëntrelatie. Alle vragen die u plaatst, zijn openbaar beschikbaar; Vermeld geen vertrouwelijke informatie in uw vraag.
