Hoe EB-5 due diligence fraude kan helpen opsporen - EB5Investors.com

Hoe EB-5 due diligence kan helpen fraude op te sporen

EB5Investors.com-personeel

Door Marta Lillo

De recente rechtszaak van de Securities and Exchange Commission (SEC), waarbij een ontwikkelaar uit Nevada en een regionaal centrum EB-5 betrokken waren, herinnert ons aan het belang van EB-5 due diligence-onderzoek

De casus illustreert wat er kan gebeuren EB-5-fondsen als er niet goed mee wordt omgegaan. 

De rechtszaak beweert dat de ontwikkelaar en de bedrijven het kapitaal van EB-5-investeerders hebben gebruikt als onderpand voor niet-gerelateerde vastgoedschulden in plaats van voor de beoogde bouw van een verpleeghuisproject.

Volgens de SEC-klacht zou ongeveer $ 10 miljoen aan EB-5-investeerdersfondsen, toegezegd voor vier jaar, tussen maart 2017 en februari 2021, zijn gebruikt door vastgoedontwikkelaar JL Real Estate Development Corporation uit Los Angeles en EB-5-aanbieders en -ontwikkelaars. Nevada Skilled Nursing Lender, LLC (geldverstrekker) en Nevada Skilled Nursing Development, LLC, in een niet-gerelateerde vastgoedonderneming.

De SEC-klacht benadrukt een belangrijk probleem: wat is inbegrepen in de EB-5 projectaanbiedingsdocumenten

“De aanbiedingsdocumenten van het Nevada Project maakten investeerders niet bekend dat investeerdersfondsen gebruikt konden worden door of voor JL Real Estate Development Corporation. Er werd ook niet bekendgemaakt dat beleggersfondsen gevaar zouden lopen of zouden lopen als onderpand voor een niet-gerelateerde vastgoedschuld. Hoewel deze fondsen naar verluidt als onderpand waren toegezegd, waren ze niet beschikbaar voor het beloofde gebruik: de bouw van drie bekwame verpleegfaciliteiten in Las Vegas”, aldus de SEC in een persbericht over de rechtszaak.

Tot op heden is het Nevada-project nog niet voltooid zoals oorspronkelijk ontworpen, en geen van de 28 EB-5-investeerders die geld hadden toegezegd, heeft een EB-5-visum ontvangen van hun investering. 

Aangezien deze zaak plaatsvond vóór de implementatie van de Reform and Integrity Act van 2022 (RIA), maar in 2024 aan het licht kwam, bestaat er in de EB-5-industrie bezorgdheid dat due diligence bij het aanbieden van documenten niet voldoende zou zijn en dat soortgelijke situaties nog moeten worden opgelost. gedetecteerd. In dit geval leidde een onderzoek van de SEC tot de klacht.

EB-5 advocaat Robert Kornis, oprichter en manager van de Law Offices van Robert V. Cornish, Jr., PC, legt uit dat het een uitdaging is om dergelijke fraudegevallen op te sporen, maar dat het verkrijgen van informatie uit openbare registers en trackrecords nog steeds mogelijk is.

“Dit soort fraude is moeilijk op te sporen, aangezien overtreders noodzakelijkerwijs proberen hun sporen uit te wissen door ondoorzichtig te zijn. Er waren echter waarschijnlijk openbare registers van pandrechten, leningen en eigendomsbeschikkingen waarbij de directeuren van het EB-5 Regional Center betrokken waren. In dit opzicht is het vaak nuttig om informatie te verkrijgen over de andere bedrijven en entiteiten waarbij ontwikkelaars en anderen betrokken zijn en deze voortdurend te monitoren, evenals over nieuw opgerichte entiteiten.”

Rode en groene vlaggen om EB-5-projectfraude te voorkomen

EB-5 advocaat Dennis Tristani, de managing advocaat bij TristaniLaw, LLC, legt uit dat EB-5-investeerders potentiële fraude kunnen voorkomen door grondig te kijken naar de staat van dienst van ontwikkelaars en regionale centra, en niet alleen naar de projectdocumenten. 

“Voor investeerders die regionale centraprojecten bekijken, is het werken met projecten en regionale centra met een goede staat van dienst, conservatieve investeringsbenaderingen en een geschiedenis van I-829-goedkeuringen/terugbetalingen aan investeerders een goed beginpunt.”

Het is belangrijk voor EB-5-investeerders om onderzoek te doen naar de trackrecord van het project, bouwfase en mate van afhankelijkheid van EB-5-kapitaal. Dit helpt ervoor te zorgen dat hun EB-5-kapitaal veilig is.

In een recent webinar, gesponsord door EB-5 Investors Magazine, legden EB-5-professionals dat uit projecten die uitsluitend of grotendeels afhankelijk zijn van EB-5-fondsen zijn riskant. Dit komt omdat ze aangeven dat ontwikkelaars en sponsors niet genoeg eigen geld aan het project bijdragen.

"Bekijk alle aanbiedingsdocumenten zorgvuldig en let goed op het gedeelte over het gebruik van fondsen en zorg ervoor dat dit aansluit bij het bedrijfsplan van het project", voegt Tristani toe.

Projecten en regionale centra prioriteit geven aan transparantie en regelmatige communicatie met investeerders zijn ook groene vlaggen. “Ze moeten updates geven over de voortgang van het project, de financiële prestaties en eventuele belangrijke ontwikkelingen. Het kan ook helpen om de informatie van de projectontwikkelaars of het regionale centrum te verifiëren door locatiebezoeken uit te voeren en evaluaties van derden te verkrijgen”, besluit hij.

Voor immigratieadvocaat Carolyn Lee, de oprichter van Carolyn Lee PLLC, helpt de RIA sinds 2022 dit soort situaties te voorkomen voor komende projecten. “De RIA wil voor het eerst in de geschiedenis van het EB-5-programma beleggers beschermen tegen fraude en misdrijven. Er staat: 'Als je alles goed hebt gedaan, maar je vertrouwen stelt in programmaspelers die zijn ontslagen of uitgesloten, zal het Congres stappen ondernemen om je immigratie te beschermen en je mogelijkheden te bieden om de juiste koers te varen.' Dit is geweldig. Bovendien geeft USCIS aan dat het de geest van deze nieuwe bepaling, uiteengezet in sectie 203(b)(5)(M) van de wet, zoals toegevoegd door de RIA, zal respecteren.’

Als een van de auteurs van subparagraaf (M), in samenwerking met de organisatie Invest in the USA (IIUSA) en staf van het Congres, voegt Lee eraan toe: “Ik ben er erg trots op dat ik een rol heb gespeeld bij het in de boeken krijgen van deze bescherming. Alle eer voor de nobele bedoelingen achter subparagraaf (M) gaat naar de sponsors van de RIA, senatoren [Chuck] Grassley en [Patrick] Leahy, vooral op dit punt, senator Leahy.”

DISCLAIMER: De standpunten in dit artikel zijn uitsluitend de mening van de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs de mening van de uitgever of zijn werknemers. of haar dochterondernemingen. De informatie op deze website is bedoeld als algemene informatie; het is geen juridisch of financieel advies. Specifiek juridisch of financieel advies kan alleen worden gegeven door een erkende professional met volledige kennis van alle feiten en omstandigheden van uw specifieke situatie. U dient overleg te plegen met juridische, immigratie- en financiële experts voordat u deelneemt aan het EB-5-programma. Het plaatsen van een vraag op deze website creëert geen advocaat-cliëntrelatie. Alle vragen die u plaatst, zijn openbaar beschikbaar; Vermeld geen vertrouwelijke informatie in uw vraag.