
Door Marta Lillo
Ontwikkelaars die EB-5-investeerders willen aantrekken en de succes van hun projecten moeten de belangen van de investeerders en de marktvraag behouden en de nodige details verstrekken bij het ontwikkelen van de kapitaalstructuur van hun projecten. Dit inzicht is van cruciaal belang in het huidige evoluerende investeringslandschap, zoals benadrukt door EB-5-projectadvocaten.
Volgens immigratieadvocaat en FINRA-vertegenwoordiger: Irina Rostovaspeelt de financieringsstructuur een cruciale rol bij het aantrekken van het benodigde kapitaal. Als de structuur van de kapitaalstapel er niet in slaagt investeerders aan te trekken, is het onwaarschijnlijk dat het de vereiste fondsen zal veiligstellen.
“Je kunt ons project structureren op een manier die voor jou werkt. Maar als het investeerders niet aanspreekt, kun je geen EB5-kapitaal aantrekken”, zegt Rostova.
Het begrijpen van de interesse van investeerders begint door te weten hoe hun voorkeuren op het gebied van eigen vermogen en leningen stand houden.
Rostova legt het uit keuze voor EB-5-financiering De afgelopen vijftien jaar is de schuld verschoven naar schulden. “Destijds vonden investeerders het een leuk idee om een deel van het project te bezitten, maar na verloop van tijd zagen investeerders in dat als je als aandeleninvesteerder aan de slag gaat, je risico's groter zijn. Maar wat nog belangrijker is, je weet niet wanneer je gaat stoppen, en als je geluk hebt, vertrek je misschien over vijf jaar”, zegt ze.
Chris Foulger, president van HomeFed Corporation, legt uit dat het aandelenmodel aantrekkelijk was EB-5-ontwikkelaars vanwege zijn flexibiliteit. “We waren gewend om het met eigen vermogen te doen en we hadden eigen vermogen op de balans. We hebben onszelf gewoon overbrugd. We financierden het project met eigen vermogen, en de EB5 die binnenkwam, of het nu 10% of 100% was, had geen enkele invloed op de timing van het project.”
Leningen hebben nu de voorkeur van zowel ervaren ontwikkelaars als EB-5-investeerders, en bieden laatstgenoemde duidelijkere terugbetalingsopties en rentetarieven.
“De meerderheid van de investeerders wil hun geld in het project steken en weet precies wanneer ze het terugkrijgen. Daarom is het schuldenmodel populairder. Beleggers zijn bereid winsten op te offeren, bereid om een schuldenmodel aan te gaan waarbij de rente nominaal is, versus een aandelenmodel waarin ze potentieel 5% of 6% kunnen verdienen”, zegt Rostova.
Deze optie biedt ontwikkelaars een veiligere en voorspelbaardere financieringsstructuur. “Het geeft ze een veilig gevoel”, voegt ze eraan toe. “Als iets een senior lening is, kunnen we de documenten bekijken om er zeker van te zijn dat ze een back-upfinanciering hebben. Als ze plan A hebben, maar er geen Plan B is, is het veel riskanter dan een project aangaan waarbij je een tweede pandrecht hebt, maar waar alle financiering aanwezig is.'
Voor Shae Armstrong, EB-5 effectenadvocaat en partner bij Bradley Arant Boult Cummings, is een ander voordeel voor ontwikkelaars omdat de EB-5-lening de senior positie is, bedoeld voor vooruitbetalingsdoeleinden.” U hoeft zich geen zorgen te maken over het schenden van uw senior schuldconvenanten en er is waarschijnlijk meer flexibiliteit voor het project met EB-5 en de senior functie zoals die van u.”
Wat EB-5-projectovereenkomsten moeten bevatten over de kapitaalstructuur
Ontwikkelaars die investeerders willen aantrekken met hun kapitaalstructuur moeten hen voorzien van gedetailleerde en transparante documentatie. “Helaas zie ik veel EB-5-leningsovereenkomsten die zeer minimaal zijn”, waarschuwt Armstrong.
Volgens Rostova is duidelijkheid van het allergrootste belang, omdat “slinkse bepalingen” de aantrekkingskracht van het project vanuit juridisch perspectief zouden kunnen verminderen. “Het zal een afschrikmiddel op de markt zijn als deze investeerders worden vertegenwoordigd door een competente financiële professional of als deze investeerders met een goede agent samenwerken, ze zich aan die voorwaarden zullen houden. Het gekke is dat je leningsovereenkomst te veel verlengingen heeft als je het op de markt brengt als een project van drie jaar, maar je hebt een verlenging van vijf jaar die je niet eens vermeldt in je marketingmateriaal. Dat is een rode vlag.
Deze overeenkomst documenten moet ook de terugbetalingsvoorwaarden aan de ontwikkelaar uit de opbrengsten van EB5 verduidelijken. “Ik heb het gezien in eerdere projecten en in de EB-5-ruimte. De ontwikkelaar beweert 25% te hebben ingelegd, gelijk aan [de EB-5-investeerder], maar ze maken bepalingen die zeggen dat als ze een bepaald bedrag in de race halen, ze een deel van dat geld eruit halen.
Probeer dat te vermijden. Je project moet zo zijn dat als alle voorwaarden zijn samengevat en het duidelijk is dat het nog steeds concurrerend is met wat er op de markt is.”
Bestaat er een ideale EB-5-projectkapitaalstructuur voor ontwikkelaars?
Deze EB-5-actoren zijn het erover eens dat de meest efficiënte structuur het EB-5-kapitaal in evenwicht brengt met de eigen financiering van de sponsor of ontwikkelaar.
Armstong legt uit dat EB-5-investeerders projecten zullen vermijden die voor 100% afhankelijk zijn van hun kapitaal, omdat ontwikkelaars en sponsors geen ‘skin in the game’ achterlaten.
Foulger suggereert dat hoe meer geld de ontwikkelaar erin steekt, hoe veiliger het is voor de EB-5-investeerder.
Rostova illustreert: “Ik zou zeggen 50% EB-5-financiering in senior leningpositie, 50% ontwikkelaarsvermogen en een zeer sterke back-upoptie. Als de EB-5-fondsen niet worden opgehaald, is er duidelijk een zeer sterk regionaal centrum waarvan ik weet dat het de capaciteit heeft om die fondsen in het algemeen in een goed project te werven, maar een zeer sterke back-upoptie. Dus wat als de ontwikkelaar 50% eigen vermogen heeft ingelegd?
De timing en anciënniteit van EB-5-projecten kunnen de aantrekkelijkheid van de kapitaalstructuur beïnvloeden
De timing van een EB-5-project en de ervaring van de ontwikkelaar kunnen de aantrekkelijkheid van de kapitaalstructuur beïnvloeden.
Volgens Foulger baart de onzekerheid zorgen voor zowel ontwikkelaars als investeerders. “Een van de grootste problemen voor ontwikkelaars die nadenken over het gebruik van EB-5 en investeerders is hoe het project zal worden gebouwd als slechts een deel van de EB-5-fondsen wordt opgehaald. Als je een ontwikkelaar bent, hoe ga je dat dan overbruggen? Want timing is alles, en EB5 is allesbehalve zeker als het gaat om wanneer het geld naartoe gaat”, zegt hij.
Voor Rostova geldt: hoe verder in het project, hoe beter. “We kunnen daadwerkelijk controleren of alles verloopt zoals het zou moeten. Als de bouw al is gestart en de financiering rond is, is dat een geweldig moment voor de investeerder om binnen te komen. Als de bouw bijna voltooid is, verminderen we uiteraard uw bouwrisico's. Voor het merendeel van de projecten is dat echter niet de realiteit, dus moeten ze wel financiering aantrekken.”
Nieuwe ontwikkelaars die de EB-5-scene betreden, bieden grotere risico's voor beleggers, ondanks dat ze over aantrekkelijke kapitaalstapels beschikken. “Als het een nieuwe ontwikkelaar is en alleen maar intentieverklaringen of termsheets heeft, maar alles voorwaardelijk is en EB5-financiering, is het gewoon te riskant. We willen dus zien of het om reservevermogen of om reservefinanciering gaat. We willen absoluut zien dat die documenten zijn uitgevoerd”, zegt Rostova.
Foulger voegt eraan toe dat de juridische adviseurs van de EB-5 voor de investeerders ook zullen kijken naar de ervaring van de projectsponsor bij het bestuderen van de structuur. “Hebben ze dit meerdere keren gedaan en hebben ze de balans om dit in de toekomst te ondersteunen?”
Ontwikkelaars moeten ook hun concurrentie kennen en de voorkeuren van investeerders begrijpen om financiering aan te trekken.
Rostov adviseert dat ze vergelijkbare of betere voorwaarden moeten bieden dan andere projecten om succesvol te zijn. "Je hebt misschien de beste ideeën, maar als het niet te vergelijken is met wat andere projecten doen en andere projecten soms betere voorwaarden kunnen bieden, dan weet je dat je het gewoon niet zo goed gaat doen om die fondsen te werven."
Foulger concludeert dat ontwikkelaars realistisch moeten zijn over wat er op de markt is en wat verkoopbaar is.
DISCLAIMER: De standpunten in dit artikel zijn uitsluitend de mening van de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs de mening van de uitgever of zijn werknemers. of haar dochterondernemingen. De informatie op deze website is bedoeld als algemene informatie; het is geen juridisch of financieel advies. Specifiek juridisch of financieel advies kan alleen worden gegeven door een erkende professional met volledige kennis van alle feiten en omstandigheden van uw specifieke situatie. U dient overleg te plegen met juridische, immigratie- en financiële experts voordat u deelneemt aan het EB-5-programma. Het plaatsen van een vraag op deze website creëert geen advocaat-cliëntrelatie. Alle vragen die u plaatst, zijn openbaar beschikbaar; Vermeld geen vertrouwelijke informatie in uw vraag.
