DOOR JOHN D TISHLER
Op 1 oktober 2013 publiceerden de Securities and Exchange Commission (SEC) en US Citizenship and Immigration Services (USCIS) een gezamenlijke beleggerswaarschuwing (Joint Alert) over recente investeringszwendel waarbij gebruik werd gemaakt van het EB-5-programma. Daarnaast kondigde de SEC haar tweede grote handhavingsactie aan tegen een regionaal centrum wegens het plegen van fraude tegen investeerders. De eerste dergelijke actie tegen het Intercontinental Regional Center in Chicago veroorzaakte schokgolven door de EB-5-gemeenschap die nog steeds op de markt weerklinken.
Wat was de laatste handhavingsactie van de SEC tegen een regionaal centrum?
In SEC v. Marco A. Ramirez et al. beweerde de SEC dat beklaagden, eigenaren van het regionale centrum USA Now:
• valse beloften gedaan aan investeerders over de mogelijkheid om visa te ontvangen en rendementen op investeringen;
• verzocht om EB-5-investeringen voordat zij de aanwijzing als regionaal centrum ontving;
• een verkeerde voorstelling van zaken gegeven aan investeerders dat geld op een geblokkeerde rekening stond; En
• verduisterde gelden van beleggers.
Concreet beweert de SEC dat investeerdersfondsen werden omgeleid naar een afzonderlijk bedrijf dat niet in het aanbiedingsmateriaal wordt beschreven, om een andere investeerder terug te betalen en zelfs om een auto voor een werknemer te kopen.
In juli berichtte de pers dat de FBI een inval had gedaan in de kantoren van het regionale centrum en het huis van de heer Ramirez. Persberichten bevatten een link naar het huiszoekingsbevel van de FBI, waarin de vermeende fraude gedetailleerd werd beschreven. Niettemin bleef het regionale centrum opereren en nieuwe investeerders aanspreken totdat de SEC met succes noodhulp kreeg om haar activa en rekeningen te bevriezen.
Volgens de SEC-klacht had de USCIS geen van de I-526-immigratieverzoeken goedgekeurd die waren ingediend door opgelichte investeerders.
Wat zegt het gezamenlijke alarm?
De Joint Alert stelt dat buitenlandse investeerders vaak het doelwit zijn van regionale centra in een poging het EB-5-programma te gebruiken als middel om frauduleuze effectenaanbiedingen uit te voeren. De Joint Alert herinnert investeerders er ook aan dat een aanwijzing als regionaal centrum door USCIS niet betekent dat USCIS, de SEC of een andere overheidsinstantie de investeringen heeft goedgekeurd die via het regionale centrum worden aangeboden.
De Joint Alert herinnert investeerders er ook aan dat als een belegging via EB-5 blijkt te passen in een frauduleuze effectenaanbieding, de buitenlandse investeerders zowel hun investering als de weg naar een wettig permanent verblijf in de Verenigde Staten kunnen verliezen.
Hoe beveelt de Joint Alert aan dat beleggers zichzelf tegen fraude beschermen?
De SEC en USCIS bevelen buitenlandse investeerders de volgende stappen aan om zichzelf tegen fraude te beschermen:
- Bevestig dat het regionale centrum is aangewezen door USCIS. Aanwijzing door USCIS verleent geloofwaardigheid omdat het bevestigt dat het regionale centrum alle vereiste documenten bij USCIS heeft ingediend. Het betekent echter niet dat USCIS het regionale centrum heeft onderschreven of de kwaliteit van de investeringen die het aanbiedt heeft beoordeeld.
- Verkrijg kopieën van documenten die door het regionale centrum aan USCIS zijn verstrekt. Deze omvatten de I-924-aanvraag, elke I-924A die aan het einde van elk kalenderjaar wordt ingediend, en de ondersteunende documentatie die aan USCIS wordt verstrekt.
- Vraag schriftelijke informatie over de aangeboden investering. Bestudeer het aanbiedingsmemorandum zorgvuldig en onderzoek soortgelijke projecten bij het evalueren van het voorstel. Volg eventuele vragen op. Als u de informatie in het document niet begrijpt of als de uitgevende instelling uw vragen niet wil of kan beantwoorden, beleg dan niet.
- Vraag of promoters worden betaald. Vraag of derde partijen die helpen bij het aanbod (waaronder adviseurs, advocaten of instanties die de investering aanbevelen of goedkeuren), worden betaald voor het aanbevelen van de investering, inclusief hoeveel geld en welk soort voordeel zij verwachten te ontvangen.
- Wees sceptisch tegenover informatie van promotors die niet strookt met het investeringsaanbodmemorandum.
- Voer een due diligence uit. Zorg voor een onafhankelijke verificatie dat de beweringen over de investering waar zijn.
- Onderzoek het structurele risico. Begrijp dat de nieuwe commerciële onderneming die de investering ontvangt, mogelijk geen andere activa heeft dan haar lening of ander belang in een afzonderlijk project. Bekijk de aanbiedingsdocumenten zorgvuldig om te bepalen welke rechten de nieuwe commerciële onderneming heeft in vergelijking met anderen met belangen in het project.
- Denk aan de prikkels van de ontwikkelaar. Eigenaars en ontwikkelaars van regionale centra die geen kapitaalinvestering in het project doen, hebben mogelijk niet hetzelfde belang bij het succes van het project als de investeerders.
Is er nog iets dat beleggers moeten doen om zichzelf tegen fraude te beschermen en een geschikte belegging te selecteren?
Absoluut. Wij beschouwen de aanbevelingen in de Joint Alert als een goede, maar slechts gedeeltelijke, lijst van de belangrijke due diligence die investeerders bij elk project moeten uitvoeren. Hieronder staan enkele aanvullende due diligence-stappen die we aanbevelen in een Sheppard Mullin-waarschuwing:
- de achtergronden van regionale centrum- en/of projectleiders doornemen;
- de kwalificaties en reputatie bestuderen van de econoom die de studie van het economische regionale centrum uitvoert;
- zorg ervoor dat een gekwalificeerde persoon de vergoedingen, de details van het investeringsrendement en de “waterval” (de prioriteit van betalingen vóór de EB-5-investeerders) uitsplitst;
- evalueer het percentage EB-5-geld in de kapitaalstapel en waar het andere geld vandaan komt;
- denk na over het banenpakket (dat wil zeggen, hoeveel banen boven de vereiste tien worden er verwacht?);
- de redelijkheid van de gegevensinvoer evalueren, inclusief of er al dan niet haalbaarheidsstudies door derden zijn uitgevoerd (overweeg een branchedeskundige in te schakelen om de gegevens te beoordelen);
- de plaats van de investeerder bepalen voor de toewijzing van banen;
- de redelijkheid van de projecttijdlijn beoordelen (let op wanneer er banen zullen worden gecreëerd en op de huidige vertraging in de verwerkingstijden van USCIS – nu meer dan 18 maanden voor I-526-beslissingen); En
- de escrow-voorwaarden en de mogelijkheid van teruggave van geld beoordelen en beoordelen als I-526 wordt geweigerd, buiten de schuld van de investeerder.
Er bestaat geen perfect project voor iedere investeerder. Sommige projecten kunnen een sterke en zeer draaglijke banencreatie opleveren, waardoor de kans groter wordt dat er een voorwaardelijk visum wordt verkregen en de voorwaarden worden geschrapt, maar ze kunnen zwakkere investeringskenmerken hebben (zoals de waarschijnlijkheid van een verkoop of herfinanciering die de terugkeer van investeerderskapitaal mogelijk maakt). In andere gevallen kunnen de investeringskenmerken sterker zijn, maar is het risico groter dat de immigratiedienst het project niet op zijn merites goedkeurt of de voorwaarden niet opheft. Met de hulp van gekwalificeerde professionals moeten investeerders hun individuele prioriteiten zorgvuldig overwegen bij het selecteren van de beste projecten voor zichzelf.
Wat zijn volgens de Joint Alert enkele waarschuwingssignalen van fraude?
De SEC en USCIS wijzen op het volgende als “kenmerken” van fraude:
- Beloften of garanties van een groene kaart. EB-5-investeringen zorgen er alleen voor dat een investeerder in aanmerking komt voor het aanvragen van een voorwaardelijk visum. Het is niet gegarandeerd dat ze resulteren in een voorwaardelijke of permanente verblijfsvergunning.
- Gegarandeerd beleggingsrendement of geen beleggingsrisico. EB-5-investeringen moeten ‘risico lopen’, zonder de garantie op enig rendement.
- Te consistent hoge beleggingsrendementen. Wees wantrouwend tegenover een belegging die claimt consistent hoge rendementen te bieden of blijft genereren.
- Verkopers zonder licentie. De aanwijzing van een regionaal centrum verleent geen enkele bevoegdheid aan een regionaal centrum om traditionele zakenbankfuncties uit te voeren, zoals het aantrekken van kapitaal voor anderen. Deze activiteiten zijn het onderwerp van afzonderlijke wetten tussen makelaars en dealers die worden afgedwongen door de SEC en verschillende staten (en voor geregistreerde makelaars en dealers, regels die zijn aangenomen en gehandhaafd door de Financial Industry Regulatory Authority (FINRA)). Erkende makelaars-dealers introduceren een aantal mechanismen voor beleggersbescherming die ontbreken wanneer de verkoopagenten geen vergunning hebben. (Zie hieronder.)
- Lagen van bedrijven die worden beheerd door dezelfde individuen. Bevestig in deze omstandigheden dat belangenconflicten volledig openbaar zijn gemaakt en tot een minimum zijn beperkt.
Ik ben een potentiële investeerder en het project waar ik naar kijk vertoont een of meer van de bovengenoemde ‘kenmerken’ van fraude. Moet ik weglopen?
Niet noodzakelijk. Veel EB-5-projecten worden tegenwoordig bijvoorbeeld op de markt gebracht zonder de inzet van erkende makelaars-dealers. In sommige gevallen zijn de activiteiten van het regionale centrum en buitenlandse marketingagenten aantoonbaar niet onderworpen aan vergunningvereisten. Bovendien worden er veel goede EB-5-investeringen gedaan in nieuwe commerciële ondernemingen die investeren in verwante bedrijven. Beleggers zonder substantiële ervaring in projectfinanciering en de specifieke sector zullen het moeilijk hebben om goede investeringen van slechte investeringen te onderscheiden zonder de hulp van professionals die de hierboven genoemde due diligence uitvoeren.
Is fraude de enige zorg van de SEC en de effectenwetten?
Nee. Hoewel alle effectenwetten zijn ontworpen voor de bescherming van beleggers, zijn deze wetten van toepassing op veel activiteiten waarbij geen sprake is van een opzettelijke poging tot misleiding. Een regionaal centrum dat fondsen op de juiste manier en in overeenstemming met het openbaar gemaakte gebruik van fondsen gebruikt, kan nog steeds aanzienlijke risico's lopen bij civielrechtelijke handhavingsacties van de SEC, particuliere acties van eisers en zelfs strafrechtelijke procedures. (Hoewel de SEC geen strafrechtelijke handhavingsbevoegdheid heeft, hebben het Amerikaanse ministerie van Justitie en staatsequivalenten dat wel.)
De SEC-staf heeft gesproken over diverse activiteiten die geen verband houden met fraude en die onder toezicht van de SEC vallen. Deze omvatten:
- de noodzaak van een toepasselijke registratievrijstelling voor het aanbieden en verkopen van effecten;
- registratievereisten voor personen die zich bezighouden met het uitvoeren van transacties voor rekening van anderen (dwz wetten tussen makelaars en dealers);
- registratie- en operationele vereisten voor beleggingsadviseurs (dwz personen die fondsen beheren die beleggersgelden aanhouden); En
- registratie- en exploitatievereisten voor bepaalde beleggingsmaatschappijen.
Ik ben directeur van een regionaal centrum of projectsponsor en ik voldoe aan de effectenwetten en bied een solide investeringsmogelijkheid aan personen die via EB-5 een legaal verblijf zoeken. Hoe kan ik mijn project op de markt onderscheiden van de zwakkere of frauduleuze projecten?
Hier volgen enkele manieren om de geloofwaardigheid van uw aanbod te vergroten:
- Sluit u aan bij ervaren EB-5-professionals met een identiteit en prestaties binnen en buiten de EB-5-gemeenschap. Het gebruik van EB-5 voor grotere, gesyndiceerde, door derden beheerde beleggingen is relatief nieuw, en tot voor kort werd in het programma geen effectenwetgeving afgedwongen. Dienovereenkomstig zijn “successen” uit het verleden in EB-5 niet noodzakelijkerwijs indicatief voor kwaliteit of betrouwbaarheid. Professionals die op andere domeinen een sterke identiteit hebben opgebouwd en behouden, kunnen geloofwaardigheid verlenen.
- Zorg voor betrouwbare validatie van de projectkwaliteit door derden. Een dergelijke validatie kan plaatsvinden in de vorm van rapporten uit onafhankelijke bronnen over belangrijke aspecten van het project. Het kan ook de vorm hebben van anderen die substantieel meer kapitaal in hetzelfde project in gevaar hebben gebracht en daarom hun eigen due diligence-onderzoek naar het project hebben gedaan. Partnerschappen met overheidsinstanties kunnen ook enige betrouwbaarheid bieden, maar helaas zijn bij sommige van de lastige projecten die de markt zorgen baren, publiek-private partnerschappen betrokken.
- Gebruik een makelaar-dealer. Makelaars-dealers hebben op grond van de FINRA-regels verplichtingen om vast te stellen dat er een redelijke basis is om de belegging in het algemeen aan te bevelen, en dat de belegging geschikt is voor de specifieke beleggers. Broker-dealers moeten een due diligence-onderzoek uitvoeren om aan deze verplichtingen te voldoen. Dienovereenkomstig zullen beleggers die via een makelaar-dealer in een project investeren, weten dat er een aanzienlijke hoeveelheid due diligence is uitgevoerd en dat de geschiktheid is vastgesteld.
DISCLAIMER: De standpunten in dit artikel zijn uitsluitend de mening van de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs de mening van de uitgever of zijn werknemers. of haar dochterondernemingen. De informatie op deze website is bedoeld als algemene informatie; het is geen juridisch of financieel advies. Specifiek juridisch of financieel advies kan alleen worden gegeven door een erkende professional met volledige kennis van alle feiten en omstandigheden van uw specifieke situatie. U dient overleg te plegen met juridische, immigratie- en financiële experts voordat u deelneemt aan het EB-5-programma. Het plaatsen van een vraag op deze website creëert geen advocaat-cliëntrelatie. Alle vragen die u plaatst, zijn openbaar beschikbaar; Vermeld geen vertrouwelijke informatie in uw vraag.
