BY JEFF KAMPIOEN
Wanneer een investeerder analyseert of hij voor zijn residentie in een EB-5-project moet investeren, zijn er veel problemen die moeten worden geanalyseerd. Deze kwesties kunnen normaal gesproken worden ingedeeld in twee (2) categorieën: bedrijfsrisico en immigratierisico. Dit artikel probeert het immigratierisico aan te pakken in een leningmodel.[1] Na een korte introductie bespreek ik de mechanismen voor het scheppen van banen, de banencategorieën, de EB-5-kapitaalcomponent van de kapitaalstapel, en de risico's en effecten van het scheppen van banen. Ten slotte concludeer ik dat de veiligste banen waarop we kunnen vertrouwen in het kader van de EB-5-classificatie, banen zijn die indirecte bouwuitgaven opleveren.
Introductie
De meeste investeerders en makelaars adviseren dat als er een keuze moet worden gemaakt tussen (a) het ontvangen van een permanente verblijfsvergunning en een deel van het startkapitaal terugkrijgen, of (b) het terugkrijgen van al het startkapitaal terwijl hij geen permanente verblijfsvergunning ontvangt, de investeerder zou kiezen voor “een .” Gezien deze realiteit moeten makelaars, investeerders, ontwikkelaars en EB-5-professionals ernaar streven de mogelijkheid te maximaliseren dat een permanente verblijfsvergunning wordt verleend. De meeste makelaars en investeerders zijn van mening dat de veiligste positie voor de NVU de eerste pandrechtpositie is. De auteur beweert echter dat (behoudens beperkte omstandigheden) deze eerste pandrechtpositie feitelijk een groter risico met zich meebrengt dat een permanente verblijfsvergunning niet wordt afgegeven vanwege de onderliggende noodzaak om een groter deel van de kapitaalstapel te vormen. Voor een grotere hoeveelheid EB-5-kapitaal zouden meer banen moeten worden gecreëerd om ervoor te zorgen dat elke investeerder aan de banencreatie-eisen van het programma voldoet. De auteur beweert dat in de meeste gevallen de tweede pandrechtpositie in de kapitaalstapel feitelijk bestaat veiliger vanuit een immigratieperspectief. De uitdaging hier is dat het bedrijfsrisico onbedoeld een groter belang heeft gekregen, terwijl volgens alle makelaars en investeerders het immigratiebelang van het allergrootste belang is. Het doel van dit artikel is om uit te leggen waarom, met het oog op het maximaliseren van de kans op een permanent verblijf, de tweede positie de eerste keuze zou moeten zijn. We kijken eerst naar de mechanismen van het scheppen van banen.
Mechanismen voor het creëren van banen
Het EB-5-programma is een banencreatieprogramma waarbij elke investeerder tien banen moet creëren via een investering van $10 miljoen (teruggebracht tot $1 indien gevestigd in een gericht werkgelegenheidsgebied (“TEA”)).[2] De meest fundamentele vereisten zijn dus de investering van kapitaal en het creëren van banen. In de context van regionale centra zijn er directe banen, indirecte banen en geïnduceerde banen. Het creëren van banen komt uit twee bronnen: de bouw en de exploitatie. Over het algemeen kunnen harde bouwkosten en sommige zachte kosten worden gebruikt om de werkgelegenheidscreatie in de bouw in het econoomrapport aan te tonen.
Operationele banen worden gecreëerd doordat het bedrijf daadwerkelijk goederen en/of diensten levert. Het proces om te bewijzen dat er banen zullen worden gecreëerd, houdt in dat de ontwikkelaar of bedrijfseigenaar de pro forma voor de bouw van het project en de pro forma winst- en verliesrekening voor de lopende activiteiten verstrekt. De econoom neemt deze cijfers vervolgens en voert ze in een economisch model in[3] dat berekent het aantal banen dat zal worden gecreëerd door de bouw en de operaties. Op dit moment beschikt het project nu over een economisch rapport waarin wordt uitgelegd hoeveel banen er door de bouw en exploitatie zullen worden gecreëerd gebaseerd op de aannames van de ontwikkelaar. Hieronder wordt elke categorie banen besproken.
- Bouwgerelateerde banen: Wanneer een project wordt gebouwd, worden er banen gecreëerd door de besteding van geld. USCIS heeft verklaard dat banen die intermitterend, seizoensgebonden of tijdelijk zijn, niet als voltijdbanen kunnen worden geteld om tot 10 banen per investeerder te komen.[4] En in de bouwcontext heeft USCIS verklaard dat directe banen in de bouw niet kunnen worden meegeteld als de tijdlijn minder dan twee jaar bedraagt. De meeste tijdlijnen voor EB-5-projecten zijn minder dan twee jaar en USCIS onderzoekt zwaar de tijdlijnen die beweren langer dan twee jaar te zijn. Als het project en het onderliggende economische rapport dus nog niet zijn goedgekeurd door USCIS, kan het riskanter zijn om te vertrouwen op banen die worden gecreëerd op basis van een tijdlijn van meer dan twee jaar. Aan de andere kant zijn indirecte bouwwerkzaamheden op basis van uitgaven eenvoudig, ervan uitgaande dat de ontwikkelaar een redelijk en gedetailleerd budget heeft verstrekt. Bovendien, als een ontwikkelaar meer geld uitgeeft aan de bouw dan begroot, zal dit een positief effect hebben, aangezien er meer banen worden gecreëerd.[5] Dienovereenkomstig zijn de veiligste banen waarop u in de bouwcomponent kunt vertrouwen, banen met indirecte bouwuitgaven.
- Operationele banen: Operationele banen worden gecreëerd door de lopende zaken en als zodanig is het van cruciaal belang om te begrijpen of de aannames van de ontwikkelaar kloppen. Hoewel niemand in elke branche een expert kan zijn, wordt er normaal gesproken wel een haalbaarheidsstudie uitgevoerd. Bovendien houden veel projecten verband met een merk zoals een hotel, en het merk zal de pro forma beoordelen om te adviseren of de inkomsten redelijk zijn op basis van de ervaringen uit het verleden. Er bestaat echter altijd de mogelijkheid dat het bedrijf niet presteert zoals verwacht, of dat het later opengaat. Als dit het geval is, zullen er minder banen worden gecreëerd, wat mogelijk negatieve gevolgen heeft voor de investeerder in de fase van het opheffen van de voorwaarden (I-829).
Vervolgens gaan we naar het gedeelte over de EB-5-kapitaalcomponent. Vervolgens analyseer ik de risico's van een lager dan verwachte werkgelegenheidscreatie en de gevolgen daarvan.
EB-5 kapitaalcomponent
In de onderstaande voorbeelden werd bij elk project gekeken om te bepalen hoeveel EB-5-kapitaal het kon ophalen. Helaas wordt het proces normaal gesproken in omgekeerde volgorde uitgevoerd: het door de ontwikkelaar gewenste bedrag aan EB-5-kapitaal wordt aangegeven, en vervolgens probeert de econoom de analyse in het leningbedrag te laten passen. Het bouwbudget en de pro forma resultatenrekening worden aan de econoom gegeven, die een analyse opstelt van alle banen die zullen worden gecreëerd, op basis van de bouw en exploitatie. Op dat moment wordt het aantal banen gedeeld door 10 (omdat er per investeerder 10 banen moeten worden gecreëerd), wat ons informeert over het totale aantal mogelijke investeerders. Daarna wordt het aantal investeerders vermenigvuldigd met $500,000 (ervan uitgaande dat het project zich in een TEA bevindt) en wordt het totale bedrag aan mogelijk EB-5-kapitaal onthuld. Het is belangrijk om in acht te nemen dat alle banen gecreëerd door de JCE, ongeacht welk kapitaal wordt gebruikt, kunnen worden meegeteld voor EB-5-doeleinden. In de onderstaande voorbeelden zou Project A dus 143 investeerders kunnen hebben, oftewel $71.5 miljoen aan EB-5-kapitaal. Project B zou 15 investeerders kunnen hebben, of 7.5 miljoen dollar aan EB-5-kapitaal. Hieronder analyseert de auteur welke impact er zou zijn als het project niet van start gaat. USCIS is het niet eens met delen van de economische analyse of met andere onvoorziene kwesties.
Risico's en gevolgen voor het scheppen van banen
Er bestaat een perceptie dat het superieur is als de NVU (de entiteit waarin de investeerder heeft geïnvesteerd) in de eerste pandrechtpositie verkeert. Als u zich in de eerste pandrechtpositie bevindt, is een grotere lening vereist dan als u zich in de tweede positie bevindt. Wanneer dit gebeurt, moeten vaak risicovollere banen, zoals operationele banen, worden gebruikt voor het scheppen van banen (en soms voor directe banen in de bouw die worden gecreëerd door een bouwtijdlijn van meer dan twee jaar). Er zijn immigratierisico's als je afhankelijk bent van de banen uit een bouwtijdlijn en -activiteiten van twee jaar. Als USCIS het niet eens is met de tweejarige bouwtijdlijn, mag een groot deel van de banen in de bouwuitgaven niet meetellen. Als het hotel niet presteert zoals gepland (dwz een lagere: (a) bezettingsgraad, (b) gemiddelde nachttarief, of (c) restaurantverkoop), zal het verwachte aantal banen uit de exploitatie niet worden gecreëerd. Dit levert dan een probleem op, want als het totaal aantal banen afneemt nodig voor het schrappen van voorwaarden op basis van het aantal investeerders is groter dan het totaal aangemaakt, zal ten minste één investeerder zijn permanente verblijfsvergunning niet ontvangen in de I-829-fase. Hieronder geef ik twee voorbeelden uit EB-5-projecten. Project A telt operationele banen en banen in de bouw. Project B telt alleen indirecte banen in de bouwuitgaven.
Project A – Hotel met een bouwtijdlijn van twee jaar
* Basis met toegevoegde waarde
Alle cijfers berekend op basis van niet-afgeronde getallen
Project A creëert in totaal 1434 banen. Daarvan zijn 342 banen afkomstig uit operationele activiteiten, en het merendeel van de banen komt voort uit bouwuitgaven met een tijdslijn van meer dan twee jaar – alle directe banen in de bouw meegerekend. Als de tijdlijn van twee jaar niet door USCIS zou worden geaccepteerd, zouden slechts ongeveer 533 van de banen in de bouw toegestaan zijn.[6] Als het hotel niet opengaat, worden geen van de 342 operationele banen gecreëerd. Daarom bestaat de mogelijkheid dat de permanente verblijfsvergunning niet aan een of meer investeerders wordt toegekend, en dat misschien meer dan 800 banen niet in aanmerking komen (de helft van de banen in de bouw en alle operationele banen, als het hotel niet opengaat). Als project A 99 investeerders zou inschrijven en meer dan 800 banen zou verliezen (worst case scenario hierboven), dan zouden er 559 banen zijn (533 uit de bouw plus 26 uit de architectuur en techniek) – slechts genoeg banen voor ongeveer 56 investeerders – resulterend in een weigering van ten minste 43 investeerders in de I-829-fase. Als de tijdlijn van twee jaar niet zou worden toegestaan, maar het hotel zou functioneren zoals verwacht, zouden er 901 banen zijn – genoeg voor 90 investeerders. In dit geval zouden negen investeerders hun permanente verblijfsvergunning niet krijgen. Er is dus een aanzienlijk immigratierisico dat moet worden geanalyseerd.
Het is duidelijk dat er veel variabelen zijn die op elkaar moeten aansluiten om ervoor te zorgen dat de investeerders hun permanente verblijfsvergunning krijgen. De reden hiervoor is dat er 99 investeerders zijn en dat het EB-5-kapitaal zo'n groot deel van de kapitaalstapel vertegenwoordigt. De auteur merkt wel één uitzondering op het voorgaande op: als het project een daadwerkelijk goedgekeurd project zou zijn met een Kwestie van Ho Als het bedrijfsplan aan de eisen voldoet en de economische analyse wordt goedgekeurd, met een bouwtijdlijn van twee jaar, zou het immigratierisico aanzienlijk worden geminimaliseerd. Maar heel weinig projecten zijn daadwerkelijk goedgekeurde projecten met een Kwestie van Ho conform bedrijfsplan en goedgekeurde economische analyse. Daarom zijn dit echte problemen die moeten worden geanalyseerd. Project B hieronder brengt lang niet zulke ernstige of complexe immigratierisico's met zich mee.
Project B – Appartementencomplex (indirecte bouwuitgaven van minder dan twee (2) jaar)
Banen in de bouw zijn indirect en alleen geïnduceerd
Project B zal 150 indirecte en geïnduceerde banen opleveren.[7] De kapitaalstapel van Project B heeft een banklening op de eerste plaats en de NVU bevindt zich op een zachte tweede plaats. Vanuit een bedrijfsrisico heeft dit misschien niet de voorkeur, maar vanuit een immigratierisico heeft het duidelijk de voorkeur. Aangezien de EB-5-investeerders krediet ontvangen voor banen die zijn gecreëerd door alle in aanmerking komende bouwuitgaven, is het gemakkelijk in te zien dat in de tweede positie de meeste banen worden gecreëerd door niet-EB-5-kapitaal – in dit geval een banklening. . De reden dat Project B vanuit het perspectief van immigratierisico de voorkeur heeft, is dat om de werkgelegenheidscreatie in de I-829-fase te bewijzen, Project B eenvoudigweg moet aantonen dat het geld daadwerkelijk werd uitgegeven zoals in het oorspronkelijke bedrijfsplan en de ingediende economische analyse werd verwacht dat het zou worden uitgegeven. met de I-526. Als de ontwikkelaar meer geld uitgeeft dan verwacht, ontstaan er meer banen. En de auteur heeft nog geen ontwikkelaar binnen het budget zien komen, wat, vanuit immigratieperspectief, is een goede zaak. Een belegger kan zich dus veilig voelen als hij dat weet zelfs als het bedrijf nooit opengaat, de kans dat de voorwaarden worden opgeheven en dat hij een permanente verblijfsvergunning krijgt, is zeer groot.
Het risico dat project B met zich meebrengt voor de investeerder is voornamelijk bedrijfsrisico, zoals hierboven vermeld.[8] Daarom moet de investeerder due diligence uitvoeren op de ontwikkelaar en zijn trackrecord, siteselectie en het door de ontwikkelaar gekozen merk. Hoewel dit bij elk project altijd factoren zijn waarmee rekening moet worden gehouden, is due diligence voor bedrijfsrisico's een grotere zorg voor Project B, omdat Project A, in een eerste pandrechtpositie, beter geïsoleerd is van bedrijfsrisico's. Desalniettemin heeft Project B duidelijk de grotere kans op immigratiesucces, tenzij Project A de goedkeuring kreeg van een feitelijk project Kwestie van Ho businessplan en economische analyse, wat bij de meeste projecten niet het geval is.
Conclusie
Immigratiemakelaars en investeerders beweren dat het opheffen van voorwaarden – het ontvangen van de permanente groene kaart – de allerbelangrijkste factor is voor de investeerder. Als dit het geval is, zouden beiden er verstandig aan doen om hun huidige conclusie te heroverwegen dat de eerste pandrechtpositie het veiligst is voor de belegger. De auteur is van mening dat deze groepen onbedoeld de bedrijfsrisico's en immigratierisico's hebben samengevoegd in plaats van ze afzonderlijk te analyseren. Wanneer men het immigratierisico van een eerste pandrecht versus een tweede pandrecht analyseert, wordt het duidelijk dat de tweede pandrechtpositie over het algemeen de eerste keuze zou moeten zijn voor de EB-5-investeerder wanneer alleen banen met indirecte bouwuitgaven worden meegeteld.
[1] Het merendeel van de EB-5-projecten is het leningmodel waarbij de investeerder investeert in de nieuwe commerciële onderneming (“NCE”) en de NVU een lening verstrekt aan de banencreërende entiteit (“JCE”) – het project. Deze lening wordt normaal gesproken gedekt door een eerste pandrecht op het onroerend goed of een zachte tweede – een pandrecht op partnerschapsbelangen.
[2] Een TEA wordt gedefinieerd als een gebied dat: (a) een werkloosheidspercentage heeft van 150% van het nationale gemiddelde, of (b) een landelijk gebied is. De meeste projecten bevinden zich in TEA's.
[3] Er zijn verschillende modellen. Een paar zijn: RIMS II, IMPLAN, REDYNE, etc. USCIS zal normaal gesproken deze modellen accepteren en alleen de gebruikte inputs en aannames in twijfel trekken.
[4] Zie het meest recente USCIS-beleidsmemorandum van 30 mei 2013 en het USCIS-memorandum van 11 december 2009.
[5] Het is belangrijk op te merken dat sommige ontwikkelaars de constructie pro forma zullen opblazen. Dit is gevaarlijk, want als het geld niet aan de bouw wordt besteed, zullen er geen banen worden gecreëerd. Een ontwikkelaar moet dus conservatief zijn met betrekking tot het totale te besteden bedrag, wat voor een ontwikkelaar contra-intuïtief is. Normaal gesproken is een ontwikkelaar ‘conservatief’ door meer te budgetteren voor de uitgaven en binnen het budget te blijven. Hoewel dit vanuit zakelijk perspectief positief is, kan het vanuit immigratieperspectief zeer schadelijk zijn.
[6] Eenvoudigheidshalve: als de tijdlijn korter is dan twee jaar, wordt ongeveer de helft van de banen gecreëerd.
[7] Exclusief 30 extra banen bij FF&E en architectuur & engineering, die aanvankelijk niet waren meegeteld. De totale opbrengst zou dus 18 investeerders of $9,000,000 kunnen bedragen.
[8] Voor de investeerders die zich zorgen maken over bedrijfsrisico's wijs ik altijd op het volgende voorbeeld: Zou u liever een eerste pandrechtpositie hebben bij Solyndra (dat faillissement heeft aangevraagd) of een ongedekte positie bij Apple? Ze kiezen elke keer voor onbeveiligd bij Apple. En dat is het punt. Een belegger kan zeer veilig zijn in de tweede positie.
DISCLAIMER: De standpunten in dit artikel zijn uitsluitend de mening van de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs de mening van de uitgever of zijn werknemers. of haar dochterondernemingen. De informatie op deze website is bedoeld als algemene informatie; het is geen juridisch of financieel advies. Specifiek juridisch of financieel advies kan alleen worden gegeven door een erkende professional met volledige kennis van alle feiten en omstandigheden van uw specifieke situatie. U dient overleg te plegen met juridische, immigratie- en financiële experts voordat u deelneemt aan het EB-5-programma. Het plaatsen van een vraag op deze website creëert geen advocaat-cliëntrelatie. Alle vragen die u plaatst, zijn openbaar beschikbaar; Vermeld geen vertrouwelijke informatie in uw vraag.
