EB-5 Kapitaal in één oogopslag

By Jeff Campion

Dit artikel bespreekt in grote lijnen a algemeen overzicht van de projectspelers, de documenten die nodig zijn om toegang te krijgen tot EB-5-kapitaal, de en enkele veelvoorkomende valkuilen. Het is duidelijk dat elk van deze onderwerpen een afzonderlijk artikel zou kunnen gebruiken, maar hopelijk zal dit de lezer een routekaart en een algemeen overzicht bieden.

De projectspelers

De projectspelers voor een EB-5-kapitaalverhoging zijn dat wel

1. De regionaal centrum (RC);
2. De projectentiteit waar de banen zullen worden gecreëerd in de banencreërende entiteit (JCE); En
3. De nieuwe commerciële onderneming (NVU), de entiteit waarin de investeerder zijn geld investeert.

Soms zijn de opdrachtgevers van de RC ook opdrachtgevers van de JCE en de NVU. Soms zijn de opdrachtgevers van de JCE en de NVU dezelfde en sluiten ze aan bij een bestaande RC. En op andere momenten zijn alle principes verschillend. Elk van de combinaties is te zien in de EB-5-ruimte en kan worden gerechtvaardigd afhankelijk van het specifieke project.

De documenten

De NVU is de uitgever van effecten en is de entiteit waarin de investeerders beleggen. Het geïnvesteerde kapitaal wordt vervolgens als lening aan de JCE ingezet^[1]. Dit wordt hieronder verder uitgelegd onder “Het proces”. Elk van deze entiteiten moet documenten overleggen voor de EB-5-kapitaalverhoging.

Als uitgevende instelling van effecten zal de NVU het volgende moeten overleggen:

1. A Kwestie van Ho conform businessplan,
2. Bewijs van aanwijzing regionale centrum (inclusief reikwijdte),
3. Een TEA-brief (indien van toepassing),
4. Economische analyse, en
5. Aanbiedingsdocumenten (waaronder onder meer een onderhands plaatsingsmemorandum, statuten, partnerschapsovereenkomst, abonnementsovereenkomst, leningsovereenkomst tussen de NVU en JCE, onderpandovereenkomst voor de lening en andere documenten)

De JCE zal onder meer het volgende moeten produceren:

1. Een eigendomsakte (als het een vastgoedtransactie betreft),
2. Marktanalyse,
3. Toezegging van bankleningen,
4. As-built taxatie,
5. Bewijs van ontwikkelaarskapitaal,
6. Bewijs van eventuele andere gebruikte kapitaal- of leninginstrumenten,
7. Trackrecord van ontwikkelaars, en
8. Wijze van terugbetaling van de lening (herfinanciering, verkoop of andere methoden)

De bovenstaande lijsten zijn niet uitputtend en kunnen veranderen zoals vermeld in “Het proces” hieronder.

Het proces

Er bestaat niet één zeker proces in de kapitaalverhogingscyclus, maar hieronder vindt u een beschrijving van hoe een EB-5-kapitaalverhoging eruit zou kunnen zien.

Zoals gezegd zijn bij een typische EB-5-kapitaalverhoging drie belangrijke entiteiten betrokken: RC, NCE en JCE. In eerste instantie wordt samen met de NVU en de RC naar een project gekeken om de voorlopige haalbaarheid vast te stellen. Het eerste probleem dat moet worden aangepakt is het scheppen van werkgelegenheid Het EB-5-programma is een programma voor het creëren van banen. Normaal gesproken krijgt de econoom een ​​pro forma bouwbegroting en winst- en verliesrekening toegestuurd van de ontwikkelaar. Met deze documenten kan de econoom een ​​eerste analyse van de werkgelegenheidscreatie geven. Zoals de lezer weet moeten er per investeerder tien (10) banen worden gecreëerd EB-5-vereisten. Dus, met de voorlopige functieanalyse, het totale aantal investeerders dat betalingen wordt bepaald (het aantal investeerders dat investeert zal kleiner zijn om een ​​banenbuffer mogelijk te maken). De hoeveelheid kapitaal die kan worden opgehaald, wordt bepaald door het totale aantal investeerders (aantal banen gedeeld door 10) te vermenigvuldigen met $800,000 (indien in een bepaald werkgelegenheidsgebied).^[2]

Nadat de voorlopige economische analyse is uitgevoerd, beginnen de andere professionals (onder andere immigratieadvocaat, SEC-advocaat, bedrijfsadvocaat en schrijver van businessplannen) met het voorbereiden van de hierboven genoemde documenten. Tegelijkertijd moet de voorbereidende marketing voor het project beginnen, zodat er bewustzijn en feedback van de makelaar ontstaat. Een deel van het marketingproces zorgt ervoor dat het project voldoet aan de huidige marktomstandigheden. Normaal gesproken gebeurt dit via communicatie met migratiemakelaars. Omdat het EB-5-territorium voor de meesten nieuw terrein is, zal de NVU een ‘gids’ inhuren, die de auteur noemt. Een gids is een noodzakelijk onderdeel om kennis te maken met migratiemakelaars en om waardevolle feedback te geven over de marketing van het project en de bijbehorende documenten.

Zodra de documenten zijn afgerond, worden ze naar de markt gebracht voor beoordeling door beleggers due diligence ', met als doel dat de investeerder zich aansluit bij (een investering doet in) de NVU. De meeste beleggers investeren via een migratiemakelaar. Deze makelaars brengen de projectdocumenten naar de markt en houden seminars voor investeerders. Er moet minimaal een vertegenwoordiger van de NVU aanwezig zijn bij de seminars, en vaak is ook de ontwikkelaar aanwezig om eventuele vragen te beantwoorden. Ervan uitgaande dat het seminar goed verloopt, zullen de investeerders zich inschrijven op de NVU en het kapitaal overmaken naar de geblokkeerde rekening. Daarna zal de immigratieadviseur van de investeerder het dossier voorbereiden I-526-petitie inclusief de bron van het geld van de belegger, waaruit de legitimiteit ervan blijkt. Het duurt nu 526 tot 31 maanden voordat de petitie over de I-52 wordt beoordeeld en, uitgaande van goedkeuring, wordt het geld vrijgegeven van de borgsom aan de NVU en vervolgens uitgeleend aan de JCE. De lening aan de JCE heeft normaliter een looptijd van vijf (5) jaar. Na vijf (5) jaar (en ervan uitgaande dat er geen leningverlengingen zijn) wordt de lening afbetaald, geeft de JCE een liquiderende uitkering aan elk van de investeerders en is het proces voltooid.

Veel voorkomende valkuilen

Het is duidelijk dat alles wat u voor de eerste keer probeert, omslachtig kan lijken. Er zijn enkele fundamentele valkuilen of ‘mentaliteiten’ die je moet vermijden:

1. "Ik heb geen gidsmentaliteit nodig.” Deze persoon denkt dat ze geen gids nodig heeft, omdat ze eerder kapitaal heeft opgehaald op traditionele markten. Dit is een grote fout in China en de reden dat veel projecten mislukken en uiteindelijk kunnen mislukken. De reden is dat het Chinese bedrijfsleven gebaseerd is op een relationeel concept dat bekend staat als ‘Guanxi’. Zonder dit gebeurt er bijna geen bedrijf. Huur een gids in bij Guanxi.
2. "Ik zal gewoon mijn eigen regionale centrummentaliteit vormen.” Deze persoon denkt dat het proces eenvoudig genoeg is om haar eigen RC te vormen en gaat een pad inslaan het vormen van een RC. Het probleem hiermee is dat een I-924-aanvraag duurt 62 tot 115 maanden vanaf de eerste aftrap met de EB-5-professionals tot aan de goedkeuring. Bovendien wordt het mogelijk niet goedgekeurd. Hoewel het vormen van een eigen regionaal centrum een ​​optie is, is dat niet zo eenvoudig als het op het eerste gezicht lijkt. Het is belangrijk om rekening te houden met alle kosten en tijd die daarmee gepaard gaan, omdat het voor sommigen een betere optie kan zijn om tegen betaling aan te sluiten bij een bestaand regionaal centrum.
3. "Ik zal de loonsverhoging op mijn eigen mentaliteit afhandelen.” Vaak zijn de JCE-directeuren van plan om de NVU-directeuren te zijn, ervan uitgaande dat het voor hen goedkoper is om het geld zelf in te zamelen. Er wordt geen rekening gehouden met verschillende factoren: (a) de hoeveelheid tijd die nodig is om de relatie met klanten in de doelmarkten adequaat op te bouwen, (b) het aantal reizen naar de doelmarkten om vragen over het project te beantwoorden, en (c) de financiële kosten. Normaal gesproken zijn er personen in de EB-5-ruimte verbonden aan een RC die als opdrachtgevers van de NVU de kapitaalverhoging van de EB-5 zullen afhandelen en het kapitaal aan de JCE zullen lenen. Dit zou kunnen resulteren in goedkoper kapitaal voor de ontwikkelaar (vergeleken met het kapitaal dat op de traditionele markten kan worden verkregen). Bovendien kan het goedkopere kapitaal hoger in de kapitaalstapel zitten en non-recourse zijn.

Hoewel er zeker nog meer valkuilen zijn, zijn dit de valkuilen die het vaakst worden gezien.

Conclusie

De EB-5-ruimte biedt veel kansen en uitdagingen. Het vereist de betrokkenheid van verschillende partijen, waaronder de RC, JCE, NVU, EB-5-professionalsen natuurlijk de belangrijkste speler: de investeerder. Maar als de ontwikkelaar bereid is geduldig te zijn tijdens het proces, kan dit resulteren in het verkrijgen van goedkoper kapitaal dat hoger in de kapitaalstapel zit, wat een win/win-situatie oplevert voor alle betrokken partijen, inclusief permanent verblijf voor de investeerder en een rendement van kapitaal.

[1] Hierbij wordt uitgegaan van het leenmodel dat het meest gebruikelijk is.

[2] Als er bijvoorbeeld 100 banen zouden worden gecreëerd, dan is dat aantal gedeeld door 10 gelijk aan 10 investeerders, vermenigvuldigd met $800,000, wat gelijk is aan $8 miljoen.