EB-5 Kapitaal in één oogopslag

Door Jeff Campion

Dit artikel bespreekt in grote lijnen de betrokken partijen, de benodigde documenten voor toegang tot EB-5-kapitaal, de procedure en enkele veelvoorkomende valkuilen. Elk van deze onderwerpen zou op zich een apart artikel verdienen, maar hopelijk biedt dit artikel de lezer een routekaart en een algemeen overzicht.

De projectspelers

De projectspelers voor een EB-5-kapitaalverhoging zijn dat wel

1. De regionaal centrum (RC);
2. De projectentiteit waar de banen zullen worden gecreëerd in de banencreërende entiteit (JCE); En
3. De nieuwe commerciële onderneming (NVU), de entiteit waarin de investeerder zijn geld investeert.

Soms zijn de opdrachtgevers van de RC ook opdrachtgevers van de JCE en de NVU. Soms zijn de opdrachtgevers van de JCE en de NVU dezelfde en sluiten ze aan bij een bestaande RC. En op andere momenten zijn alle principes verschillend. Elk van de combinaties is te zien in de EB-5-ruimte en kan worden gerechtvaardigd afhankelijk van het specifieke project.

De documenten

De NCE is de emittent van effecten en is de entiteit waarin de investeerders investeren. Het geïnvesteerde kapitaal wordt vervolgens ingezet als een lening aan de JCE ^[1] . Dit wordt verder toegelicht onder “Het proces” hieronder. Elk van deze entiteiten moet documenten overleggen voor de EB-5 kapitaalverhoging.

Als uitgevende instelling van effecten zal de NVU het volgende moeten overleggen:

1. A Kwestie van Ho conform businessplan,
2. Bewijs van aanwijzing regionale centrum (inclusief reikwijdte),
3. Een TEA-brief (indien van toepassing),
4. Economische analyse, en
5. Aanbiedingsdocumenten (waaronder onder meer een onderhands plaatsingsmemorandum, statuten, partnerschapsovereenkomst, abonnementsovereenkomst, leningsovereenkomst tussen de NVU en JCE, onderpandovereenkomst voor de lening en andere documenten)

De JCE zal onder meer het volgende moeten produceren:

1. Een eigendomsakte (als het een vastgoedtransactie betreft),
2. Marktanalyse,
3. Toezegging van bankleningen,
4. As-built taxatie,
5. Bewijs van ontwikkelaarskapitaal,
6. Bewijs van eventuele andere gebruikte kapitaal- of leninginstrumenten,
7. Trackrecord van ontwikkelaars, en
8. Wijze van terugbetaling van de lening (herfinanciering, verkoop of andere methoden)

De bovenstaande lijsten zijn niet uitputtend en kunnen veranderen zoals vermeld in “Het proces” hieronder.

Het proces

Er bestaat niet één zeker proces in de kapitaalverhogingscyclus, maar hieronder vindt u een beschrijving van hoe een EB-5-kapitaalverhoging eruit zou kunnen zien.

Zoals gezegd, zijn er bij een typische EB-5-kapitaalverhoging drie belangrijke entiteiten betrokken: de RC, de NCE en de JCE. In eerste instantie wordt een project samen met de NCE en de RC bekeken om de voorlopige haalbaarheid te bepalen. Het eerste punt dat aan de orde komt, is het creëren van banen, aangezien het EB-5-programma een banencreatieprogramma is . Normaal gesproken ontvangt de econoom een ​​pro forma bouwbudget en winst-en-verliesrekening van de ontwikkelaar. Met deze documenten kan de econoom een ​​eerste analyse van de banencreatie uitvoeren. Zoals de lezer weet, moeten er volgens de EB-5-vereisten tien (10) banen per investeerder worden gecreëerd . Met de voorlopige banenanalyse wordt dus het totale aantal investeerders bepaald dat zou kunnen investeren (het aantal investeerders dat investeert zal lager zijn om een ​​banenbuffer te creëren). Het bedrag aan kapitaal dat kan worden opgehaald, wordt berekend door het totale aantal investeerders (aantal banen gedeeld door 10) te vermenigvuldigen met $ 800,000 (indien in een doelgebied voor werkgelegenheid). ^[2]

Nadat de voorlopige economische analyse is uitgevoerd, beginnen de andere professionals (onder andere immigratieadvocaat, SEC-advocaat, bedrijfsadvocaat en schrijver van businessplannen) met het voorbereiden van de hierboven genoemde documenten. Tegelijkertijd moet de voorbereidende marketing voor het project beginnen, zodat er bewustzijn en feedback van de makelaar ontstaat. Een deel van het marketingproces zorgt ervoor dat het project voldoet aan de huidige marktomstandigheden. Normaal gesproken gebeurt dit via communicatie met migratiemakelaars. Omdat het EB-5-territorium voor de meesten nieuw terrein is, zal de NVU een ‘gids’ inhuren, die de auteur noemt. Een gids is een noodzakelijk onderdeel om kennis te maken met migratiemakelaars en om waardevolle feedback te geven over de marketing van het project en de bijbehorende documenten.

Zodra de documenten definitief zijn, worden ze op de markt gebracht voor beoordeling en due diligence door investeerders , met als doel dat de investeerder inschrijft (een investering doet) in de NCE. De meeste investeerders investeren via een immigratiemakelaar. Deze makelaars brengen de projectdocumenten op de markt en organiseren seminars voor investeerders. Minimaal moet een vertegenwoordiger van de NCE de seminars bijwonen, en vaak is de ontwikkelaar er ook om vragen te beantwoorden. Als het seminar goed verloopt, schrijven de investeerders in op de NCE en storten ze het kapitaal op de escrowrekening. Vervolgens stelt de immigratieadvocaat van de investeerder het I-526-verzoekschrift op , inclusief de herkomst van de investeringsgelden om de legitimiteit ervan aan te tonen. De behandeling van het I-526-verzoekschrift duurt nu 31 tot 52 maanden en, indien goedgekeurd, wordt het geld van de escrowrekening vrijgegeven aan de NCE en vervolgens uitgeleend aan de JCE. De lening aan de JCE heeft doorgaans een looptijd van vijf (5) jaar. Na vijf (5) jaar (en ervan uitgaande dat er geen verlenging van de lening plaatsvindt) is de lening afbetaald, keert de JCE een liquidatie-uitkering uit aan elk van de investeerders, en is het proces voltooid.

Veel voorkomende valkuilen

Het is duidelijk dat alles wat u voor de eerste keer probeert, omslachtig kan lijken. Er zijn enkele fundamentele valkuilen of ‘mentaliteiten’ die je moet vermijden:

1. "Ik heb geen gidsmentaliteit nodig.” Deze persoon denkt dat ze geen gids nodig heeft, omdat ze eerder kapitaal heeft opgehaald op traditionele markten. Dit is een grote fout in China en de reden dat veel projecten mislukken en uiteindelijk kunnen mislukken. De reden is dat het Chinese bedrijfsleven gebaseerd is op een relationeel concept dat bekend staat als ‘Guanxi’. Zonder dit gebeurt er bijna geen bedrijf. Huur een gids in bij Guanxi.
2. "Ik zal gewoon mijn eigen regionale centrummentaliteit vormen.” Deze persoon denkt dat het proces eenvoudig genoeg is om haar eigen RC te vormen en gaat een pad inslaan het vormen van een RC. Het probleem hiermee is dat een I-924-aanvraag duurt 62 tot 115 maanden vanaf de eerste aftrap met de EB-5-professionals tot aan de goedkeuring. Bovendien wordt het mogelijk niet goedgekeurd. Hoewel het vormen van een eigen regionaal centrum een ​​optie is, is dat niet zo eenvoudig als het op het eerste gezicht lijkt. Het is belangrijk om rekening te houden met alle kosten en tijd die daarmee gepaard gaan, omdat het voor sommigen een betere optie kan zijn om tegen betaling aan te sluiten bij een bestaand regionaal centrum.
3. "Ik zal de loonsverhoging op mijn eigen mentaliteit afhandelen.” Vaak zijn de JCE-directeuren van plan om de NVU-directeuren te zijn, ervan uitgaande dat het voor hen goedkoper is om het geld zelf in te zamelen. Er wordt geen rekening gehouden met verschillende factoren: (a) de hoeveelheid tijd die nodig is om de relatie met klanten in de doelmarkten adequaat op te bouwen, (b) het aantal reizen naar de doelmarkten om vragen over het project te beantwoorden, en (c) de financiële kosten. Normaal gesproken zijn er personen in de EB-5-ruimte verbonden aan een RC die als opdrachtgevers van de NVU de kapitaalverhoging van de EB-5 zullen afhandelen en het kapitaal aan de JCE zullen lenen. Dit zou kunnen resulteren in goedkoper kapitaal voor de ontwikkelaar (vergeleken met het kapitaal dat op de traditionele markten kan worden verkregen). Bovendien kan het goedkopere kapitaal hoger in de kapitaalstapel zitten en non-recourse zijn.

Hoewel er zeker nog meer valkuilen zijn, zijn dit de valkuilen die het vaakst worden gezien.

Conclusie

Het EB-5-programma biedt veel kansen en uitdagingen. Het vereist de betrokkenheid van verschillende partijen, waaronder de RC, JCE, NCE, EB-5-professionals en natuurlijk de belangrijkste speler: de investeerder. Maar als de ontwikkelaar bereid is geduldig te zijn gedurende het proces, kan dit leiden tot het verkrijgen van goedkoper kapitaal met een hogere waarde, wat een win-winsituatie oplevert voor alle betrokken partijen, inclusief een permanente verblijfsvergunning voor de investeerder en een rendement op het geïnvesteerde kapitaal.

[1] Hierbij wordt uitgegaan van het leenmodel dat het meest gebruikelijk is.

[2] Als er bijvoorbeeld 100 banen zouden worden gecreëerd, dan is dat aantal gedeeld door 10 gelijk aan 10 investeerders, vermenigvuldigd met $800,000, wat gelijk is aan $8 miljoen.