- EB5Investors.com
EB-5-gids

STAP 3: Kijk voordat u begint: een EB-5-beleggersgids voor effectief due diligence

Door Debbie A. Klis en Clem G. Turner

Voordat een investeerder een investering doet, moet hij dat doen zich bezighouden met “due diligence” Dit betekent een periode van geformaliseerde ontdekkingen om aannames te bevestigen, risico's te identificeren en te bepalen of ze verder moeten gaan met hun beoogde investering. Het is belangrijk dat beleggers zelf een redelijke mate van due diligence uitvoeren en het due diligence-proces schetsen dat moet worden uitgevoerd voordat ze in een vastgoedproject of een operationele onderneming investeren. Met wat huiswerk voorafgaand aan de investering kunnen EB-5-investeerders dat wel het investeringsrisico aanzienlijk verminderen door waardevol inzicht te verkrijgen in de investeringsmogelijkheden en de sponsors ervan. Of het nu gaat om een ​​investering in een vastgoedproject of een operationele onderneming, beleggers kunnen ongewenste verrassingen vermijden en hun vertrouwen in de investering vergroten. 

ONROEREND GOED DUE DILIGENCE

Ongeacht het type vastgoed of de locatie is due diligence een cruciale stap die voorafgaat aan elke zakelijke vastgoedinvestering. Gelukkig kunnen de meeste investeerders profiteren van het due diligence-onderzoek dat al is uitgevoerd door de ervaren vastgoedontwikkelaar die het project sponsort. Na het selecteren van het vastgoedtype en de geografische locatie zal de vastgoedontwikkelaar doorgaans nagaan of hij over voldoende en nauwkeurige informatie beschikt over het fysieke bezit, de financiële prestaties en de vooruitzichten voor het onroerend goed.

ONTWIKKELAAR DUE DILIGENCE 

Due diligence door ervaren vastgoedontwikkelaars en sponsors omvat doorgaans twee fasen: een due diligence-onderzoek vóór de intentieverklaring en een due diligence-onderzoek na de intentieverklaring. De fase voorafgaand aan de intentieverklaring omvat meer onderzoeken op hoog niveau, wat betekent dat de koper vertrouwt op openbare informatie en door de verkoper verstrekte informatie in plaats van veel tijd of kosten te besteden. Als deze eerste fase gunstige resultaten oplevert, zal de koper of ontwikkelaar vaak met de verkoper onderhandelen over een intentieverklaring waarin de prijs en materiële voorwaarden worden vastgelegd voordat een uitgebreider due diligence-traject wordt gestart. 

Zodra de investering onderworpen is aan een intentieverklaring, brengt het due diligence duurdere onderzoeken met zich mee, zoals het bestellen van onderzoeken door derden, plus het besteden van grotere tijdsinvesteringen aan het voltooien van een diepere analyse van het onroerend goed, waarbij de nadruk ligt op de geschiedenis, de huidige staat en de economische omstandigheden ervan. potentieel. Deze tweede fase van due diligence zal vaak leiden tot het uitonderhandelen en uitvoeren van een koop- en verkoopovereenkomst. Gedurende beide fasen is het voornaamste doel om het onroerend goed fysiek, fiscaal en juridisch te inspecteren om de financiële onzekerheden te beperken en de huidige en toekomstige waarde van het onroerend goed vast te stellen. 

OMVANG VAN DUE DILIGENCE VOOR ONTWIKKELAARS

Het due diligence-proces omvat over het algemeen een beoordeling van de titel van het onroerend goed, de geografie, topografische studie, bouw- of renovatiekosten, haalbaarheid van het beoogde gebruik (residentieel, horeca, commercieel, enz.), milieustudies, belastingaanslagen, financiële gegevens van de verkoper, en bestemmingsplan. Als het onroerend goed wordt verbeterd, omvat het due diligence onderzoek van het onroerend goed, vergunningen, licenties, erfdienstbaarheden, bestaande schulden en retentierechten, huurcontracten, huurlijsten, contracten, bouwtekeningen, technische plannen en taxaties. De ontwikkelaar is op zoek naar mogelijke alarmsignalen bij het onroerend goed zelf, de titel ervan en tal van andere overwegingen. 

Hieronder vindt u de belangrijkste onderwerpen van een op onroerend goed gebaseerde due diligence-analyse met opgesomde informatie-items die doorgaans worden verzameld en beoordeeld om de aannames van het betreffende onroerend goed te verifiëren. De toepasbaarheid van elk van de volgende vakgebieden en de reikwijdte van de analyse binnen elk van deze vakgebieden zal aanzienlijk variëren, afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het onderliggende vastgoed:

Fysieke inspectie.  De fysieke inspectie van het onroerend goed moet, indien van toepassing, het volgende omvatten:

  • Gebied rondom de locatie
  • Algemene staat van het pand
  • Uitgesteld onderhoud
  • Structurele staat van gebouwen
  • Conditie van gebouwensystemen (loodgieterswerk, elektriciteit, HVAC, liften)
  • landomstandigheden
  • Toegang en uiterwaarden
  • Naleving van bouwvoorschriften
  • Naleving van brandcodes
  • Problemen met verzekeringsratings
  • Gevaren

Huurcontracten  De analyse van huurovereenkomsten voor het onroerend goed moet bevestigen dat er geen niet-openbaar gemaakte, buitengewone verplichtingen of onverwachte verplichtingen zijn door de volgende eigenschappen van het betreffende onroerend goed te beoordelen:

  • Rol huren
  • Huurovereenkomsten en wijzigingen en sideletters
  • Financiële voorwaarden
  • Huurtermijnen, verlengings- en uitbreidingsmogelijkheden
  • Kale huur, bijhuur en escalaties
  • Doorbelasting van belastingen en onkosten
  • Verzekeringsvereisten
  • Annulerings- en heroveringsrechten
  • Ondergeschiktheid en niet-verstoring
  • Uitsluitingsverplichting
  • Niet nagekomen verplichtingen van verhuurder
  • Onderhouds- en reparatieverplichtingen
  • Opties tot verlengen, uitbreiden, kopen
  • Rechten om te onderverhuren, toe te wijzen en/of over te nemen
  • Schadevergoedingsverplichtingen verlopen
  • Milieubescherming, verplichtingen
  • Beschikking over waarborgsommen
  • Hangende geschillen

Bestaande schulden.  Analyseer bestaande schulden om de beperkingen op de aflossing van schulden te bepalen, inclusief het beoordelen van:

  • Leningovereenkomst, promesse
  • Akte van vertrouwen/hypotheek
  • Toewijzing van huurcontracten, huurprijzen en inkomsten
  • Beveiligingsovereenkomsten en garanties
  • Financieringsverklaringen
  • Leningtoezeggingsbrief
  • Financiële voorwaarden bekijken
  • Onbetaalde hoofdsom
  • Rentepercentage, opgebouwde rente
  • Afschrijvingspercentage/ballonbetaling
  • Termijn en betalingen
  • Belasting- en verzekeringsborg

Erfdienstbaarheden, vergunningen, licenties en nutsvoorzieningen.  Due diligence moet de beoordeling van vergunningen, licenties, erfdienstbaarheden en toegang tot nutsvoorzieningen omvatten:

  • Bijbehorende erfdienstbaarheden
  • Vergunningen voor gebouwen en bouwsysteem
  • Bouwvergunningen en toegangsvergunningen
  • Milieuvergunningen
  • Speciale activiteitenvergunningen
  • Bedrijfslicenties
  • Water- en riool- en stormafvoer
  • Elektriciteit
  • Aardgas
  • Telefoon en telecommunicatie

Milieukwesties en aansprakelijkheden.  Schending van milieuwetten kan leiden tot aanzienlijke aansprakelijkheid voor schoonmaakwerkzaamheden. Daarom moet het volgende worden beoordeeld:

  • Milieuvergunningen en naleving
  • Naleving van federale, provinciale en lokale wetten
  • Hangende of dreigende handhavingsmaatregelen
  • De nalevingsgeschiedenis van de accommodatie
  • Staats-, federale of lokale inspecties beschikbaar
  • Potentieel voor rechtszaken wegens toxische onrechtmatige daad
  • Verontreiniging door aangrenzende eigendommen

Bouw- en bestemmingsplannen en andere diverse voorschriften. Bevestig dat het huidige en beoogde gebruik van het onroerend goed wettig is door naleving van het volgende te bevestigen:

  • Bouw- en brandvoorschriften
  • Americans with Disabilities Act (ADA)
  • Beoordeel het gebruikscertificaat
  • Voldoen aan masterplan
  • Naleving van bestemmingsplannen
  • Lokaal masterplan
  • Geplande eenheidsontwikkeling (PUD)
  • Annexatieovereenkomsten en platnotes
  • Regenwaterafvoer
  • Dieren in het wild/bedreigde diersoorten/wetlands
  • Water- en rioolservice

Titeloverzicht, zoekopdrachten in openbare registers, belastingen en aanslagen. Due diligence-inspanningen moeten het doorzoeken van een groot aantal openbare registers omvatten en het verkrijgen van titeltoezeggingen of samenvattingen om te beoordelen:

  • Juridische beschrijving
  • Naleving van onderzoek
  • Kaart van de belastingadviseur
  • Titelverwerving
  • Er kan voldaan worden aan de eisen om over te brengen
  • Ongewenst bezit, voorgeschreven erfdienstbaarheden
  • Schadevergoeding voor retentierechten voor monteurs
  • Erfdienstbaarheden die de grond ten goede komen/belasten
  • Verbonden, voorwaarden en beperkingen
  • Liens, akten, hypotheken, UCC-aangiften
  • Mechanica pandrechten, oordeel pandrechten,
  • Milieurechten
  • Vereniging contributie
  • Taxaties titelverzekering
  • UCC en provinciale onroerendgoedgegevens
  • Proces- en faillissementsdossiers
  • Oordeel retentierecht records
  • Administratief medewerker en registerhouder van provinciale administraties
  • Gegevens van het Centraal Archief
  • Belastingaanslagregistraties
  • Omzetbelasting verschuldigd over persoonlijke eigendommen

De voorgaande diepgaande evaluatie van het due diligence-proces voor onroerend goed heeft één doel: investeerders laten zien dat tegen de tijd dat een ontwikkelaar, sponsor of fonds investeerders zoekt, deze partijen een aanzienlijke hoeveelheid due diligence-onderzoek moeten hebben voltooid, wat investeerders kunnen doen. kopieën opvragen zonder kosten of tijd van hun kant. Hier zijn enkele suggesties voor hoe verder te gaan:

PIGGY-BACK OP VOLTOOID DUE DILIGENCE

Om het investeringsproces te starten, ontvangt de investeerder materiaal voor privé-aanbiedingen, waaronder een private placement memorandum (PPM); een abonnementsovereenkomst (met een beleggersvragenlijst); een partnerschapsovereenkomst (voor commanditaire vennootschappen) of exploitatieovereenkomst (voor LLC's); en andere ondersteunende documenten om de aanbiedingsvoorwaarden en de voordelen van het project bekend te maken. Deze aanbiedingsmaterialen en exposities moeten zorgvuldig worden beoordeeld en alle vragen moeten worden beantwoord. De opwinding om deel te nemen aan een vastgoedtransactie moet worden afgewogen tegen de due diligence die nodig is om verstandig te investeren. 

Na het bekijken van de aanbiedingsmaterialen voor een of meer projecten en het selecteren van een investering, voordat de abonnementsovereenkomst wordt uitgevoerd en fondsen worden overgemaakt, wordt aanbevolen om due diligence-documenten uit de bovenstaande categorieën op te vragen, zoals:

Ervaring van de ontwikkelaar. De ervaring van de ontwikkelaar is één van de belangrijkste factoren die het succes van een vastgoedproject bepaalt. Alvorens te beleggen moet de belegger het trackrecord van de ontwikkelaar verkennen en verifiëren door te vragen hoeveel deals de ontwikkelaar in het verleden heeft gesloten en of de ontwikkelaar ervaring heeft met de huidige activaklasse. Zoek altijd op internet naar de naam van de ontwikkelaar en leden van zijn team, op zoek naar ervaring en staat van dienst, evenals naar rechtszaken, faillissementen, pandrechten en vonnissen of hangende rechtszaken wegens contractbreuk of overtredingen van het effectenrecht.

Eigendoms-, financierings- en eigendomsdocumenten. Investeerders moeten dit aanvragen en de ontwikkelaar moet titeldocumenten sturen om te bewijzen dat het onroerend goed is verworven. Als de ontwikkelaar nog niet is verworven, moet hij de intentieverklaring en het contract voor de aankoop van grond overleggen om de inspanningen aan te tonen om het onroerend goed te verwerven en om de tijdlijn te geven om de aankoop af te ronden. Als aanvulling op deze inspanning levert het aanvragen van de senior leningsovereenkomst om aan te tonen dat er senior financiering aanwezig is of in uitvoering is, het bewijs van de legitimiteit van het project en dat het naar behoren zal worden gefinancierd. 

Rapporten en onderzoeken van derden. Rapporten van derden die voor het project zijn verkregen door de ontwikkelaar of zijn senior kredietverstrekker, bieden de meest onbevooroordeelde analyse van de sterke en zwakke punten van het onroerend goed. Mogelijke rapporten omvatten taxaties van onroerend goed, taxaties, beoordelingen van milieulocaties, enquêtes, technische studies, rapporten over de staat van onroerend goed, haalbaarheidsstudies, titelrapporten, rapporten over de staat van onroerend goed, enzovoort, waaruit veel dingen blijken. Ten eerste onderbouwt de beschikbaarheid van deze rapporten de legitimiteit van het project (d.w.z, dat het een echt project is). Ten tweede leveren deze rapporten het bewijs van het vermogen van de ontwikkelaar om een ​​project goed te beheren, omdat hij over de middelen en de ervaring beschikt om een ​​due diligence-analyse naar behoren uit te voeren. Ten slotte wordt in de inhoud van deze rapporten de levensvatbaarheid van het project besproken, waarmee rekening moet worden gehouden voordat er wordt geïnvesteerd, ondanks de beweringen in de PPM en het marketingmateriaal.

Diverse aanvullende due diligence. Ten slotte moeten investeerders overwegen om te vragen naar alle andere documenten die hierboven zijn beschreven onder “Reikwijdte van de due diligence voor ontwikkelaars” die van toepassing zijn op het huidige project. 

Het goede nieuws is dat geen van de bovenstaande stappen contante kosten voor de belegger met zich meebrengt. De enige kosten zijn tijd, die minimaal moet zijn en eindeloze voordelen zou moeten opleveren. De weigering om het gevraagde due diligence-materiaal aan een investeerder te verstrekken zou een teken moeten zijn van het feit dat:

  • het project staat nog in de kinderschoenen en is dus nog te vroeg in het due diligence-proces om verstandig te investeren;
  • het kan zijn dat de ontwikkelaar, sponsor of fondsdirecteur niet over voldoende ervaring beschikt om een ​​gedegen due diligence-onderzoek uit te voeren, waardoor het onvoorzichtig zou zijn om te investeren; of
  • de ontwikkelaar, sponsor of fonds promoot geen legitiem project, dus misschien is het nooit een goed moment om te investeren.

Vergeet niet dat u altijd bereid moet zijn om, indien nodig, afstand te doen van een investering.

WERKMAATSCHAPPIJ DUE DILIGENCE

Als gevolg van de wijzigingen in het EB-5-programma die op 21 november 2019 van kracht zijn geworden, is een aantal niet-vastgoedfinancieringen op de EB-5-markt terechtgekomen voor operationele bedrijven die op zoek zijn naar kapitaal om de activiteiten van hun bedrijf uit te breiden. Deze bedrijven zijn doorgaans op zoek naar minder dan vijf EB-5-investeerders; Het is echter belangrijk om in gedachten te houden dat het feit dat de verhoging klein kan zijn, niet betekent dat het risico dat met deze potentiële investeringen gepaard gaat ook klein is. Het is belangrijk om de beweringen van het bedrijf over de aard van het bedrijf dat op zoek is naar kapitaal en zijn bedrijfsmodel te valideren. 

Business due diligence is een uitgebreid onderzoek naar de activiteiten, financiële positie en vooruitzichten van een bedrijf, en de identificatie van de belangrijkste risico's die aan zijn activiteiten verbonden zijn. Het is grotendeels een oefening in het verzamelen van alle relevante informatie over, en het bevestigen van de juistheid en adequaatheid van de openbaarmaking die is opgenomen of door middel van verwijzing is opgenomen in de Comprehensive Kwestie van Ho Businessplan en onderhandse plaatsingsmemorandum.

De juiste reikwijdte van een due diligence-onderzoek varieert van deal tot deal, afhankelijk van een aantal factoren, waaronder de aard van de activiteiten van het specifieke bedrijf, het risiconiveau dat met de aanbieding gepaard gaat, het soort effecten dat wordt aangeboden en de rechtsgebieden waarin de effecten worden verkocht. Het is belangrijk dat beleggers in gedachten houden dat dit hoofdstuk geen definitieve handleiding is voor het uitvoeren van due diligence. Er zijn geen harde en snelle regels. Het is niet mogelijk om voor alle transacties een uniform geheel van due diligence-procedures vast te stellen. De bepaling van hoeveel zorgvuldigheid nodig of gepast is of wat een “redelijk onderzoek” inhoudt, varieert afhankelijk van de specifieke feiten en omstandigheden van elk aanbod en elk bedrijf. 

Wat volgt is een samenvatting van de belangrijkste onderwerpen die moeten worden behandeld als onderdeel van het due diligence-proces van een EB-5-investeerder, in verband met een onderhandse aanbieding voor investeringen in een operationeel bedrijf. In de praktijk kunnen due diligence-onderzoeken worden onderverdeeld in:

  • Zakelijke toewijding;
  • Juridische zorgvuldigheid; En
  • Financieel en boekhoudkundig 

BEDRIJFSDUE DILIGENCE

Business due diligence wordt uitgevoerd om een ​​diepgaande kennis (zakelijk en financieel) van het bedrijf te verkrijgen (hetzij in het geval van een directe investering of een investering via een regionaal centrum) en om de financiële toestand, aansprakelijkheden, materiële contracten en leidinggevend personeel te beoordelen. , materiële risico’s en de haalbaarheid van de markt waarin zij opereert. Business diligence houdt rekening met brede kwesties, waaronder:

  • De markt waarin het bedrijf opereert.
  • Concurrenten en toetredingsbarrières.
  • De sterke en zwakke punten van het bedrijf.
  • De productie, verkoop en marketing van het bedrijf.
  • Onderzoek en ontwikkeling.
  • De prognoses en het budget van het bedrijf.
  • Toekomstig groeipotentieel en strategie.
  • Relatie met grote aandeelhouders.
  • Gebruik van opbrengsten uit investeringen.
  • Of het bedrijf nu pre- of post-inkomsten heeft.

Business due diligence wordt uitgevoerd door gebruik te maken van enkele of alle volgende onderzoeken:

  • Een grondige herziening van de Kwestie van Ho conform businessplan.
  • Vraag een bijeenkomst aan met het senior management om specifieke vragen te stellen met betrekking tot de achtergrond van het bedrijf, de producten en diensten, de concurrerende markt, onderzoek en ontwikkeling, verkoop en marketing en alle andere vragen die zij hebben die niet worden gedekt door of ondersteund in het bedrijfsplan.
  • Vraag een rondleiding aan door de belangrijkste faciliteiten of winkellocaties van het bedrijf.
  • Beoordeel de historische en verwachte financiële informatie van het bedrijf, bij voorkeur financiële boeken en documenten opgesteld door een accountant of beter nog, gecontroleerde financiële gegevens.
  • Beoordeel rapporten van derden en onderzoeken die zijn aangevraagd bij externe adviseurs, zoals haalbaarheidsstudies of risicobeoordelingen met betrekking tot hun bedrijf, die nuttig zijn bij het evalueren van de voorstellen die zijn uiteengezet in het memorandum voor onderhandse plaatsing. Potentiële beleggers moeten vragen of dergelijke onderzoeken of rapporten beschikbaar zijn.

Juridische due diligence.  De belangrijkste onderzoeksgebieden die in het juridische due diligence-onderzoek aan bod komen, zijn onder meer een analyse van:

  • Organisatiedocumenten, waaronder kapitaalstructuur, charter en statuten, en de rechten die de EB-5 Investeerders zullen hebben in vergelijking met de rechten van het management en andere aandeelhouders.
  • Intellectueel eigendom en technologie-eigendom, licenties en correcte archivering om de due diligence van het bedrijf te beschermen.
  • Materiële overeenkomsten, dat wil zeggen overeenkomsten die van materieel belang zijn voor het bedrijf en die materiële bedrijfs- of aansprakelijkheidsrisico's voor het bedrijf met zich meebrengen. Een beoordeling van de materiële contracten kan verschillende kwesties ter overweging oproepen, waaronder:
    • Moet een kredietovereenkomst of ander schuldinstrument worden gewijzigd voordat de aanbieding kan plaatsvinden?
    • Zal bijvoorbeeld een groot leveringscontract in de nabije toekomst eindigen?
    • Heeft het bedrijf enkele specifieke grote contracten of klanten die essentieel zijn voor zijn levensvatbaarheid?
  • Belastingkwesties die van invloed kunnen zijn op de gezondheid van het bedrijf.
  • Management en medewerkers, inclusief belonings- en arbeidsvoorwaardenregelingen.
  • Milieu problemen.
  • Of het bedrijf betrokken is bij belangrijke geschillen of rechtszaken.
  • Voldoende verzekeringsdekking.
  • Onderzoek naar de eigendom van belangrijke eigendommen en gebouwen.
  • Regelgevingskader, inclusief naleving van wet- en regelgeving die van belang is voor de activiteiten van het bedrijf.
  • De strategie, plannen en projecties van de uitgevende instelling.
  • Industrievooruitzichten en eventuele kwesties die specifiek zijn voor de zakelijke sector.

Potentiële investeerders (of hun advocaten) verkrijgen ook informatie over een bedrijf uit verschillende andere bronnen. Hoewel de website van een bedrijf een goed startpunt is, moeten beleggers ook het internet afspeuren naar nieuwsberichten en andere informatie over het bedrijf, het management en de sector ervan. Sommige van de meer traditionele bronnen voor informatie over immateriële activa zullen echter waarschijnlijk nog steeds belangrijk zijn. Bijvoorbeeld:

  • Het bestaan ​​van eventuele patenten en geregistreerde handelsmerken, inclusief eventuele aanvragen die zijn ingediend, kunt u vinden bij het US Patent and Trademark Office.
  • Informatie over onroerend goed kunt u vinden bij de plaatselijke kadasterafdeling.

Bovendien kan de bedrijfsadvocaat in bepaalde gevallen overwegen om zoekopdrachten te laten uitvoeren naar de volgende items die verband houden met de schulden en de insolventie van een bedrijf:

  • Faillissementsaanvragen.
  • UCC-registraties.
  • Federale belastingen, staatsbelastingen en pandrechten door of tegen het bedrijf en zijn dochterondernemingen.

Deze zoekopdrachten kunnen worden besteld via een zakelijk servicebedrijf, dat de openbare registers van elke toepasselijke staat, stad of andere plaats coördineert en uitvoert op zoek naar bewijs van eventuele faillissementsaanvragen, schuldeisers of belastingrechten. Er moeten bijvoorbeeld retentierechtonderzoeken worden bevolen voor de staat van oprichting van het bedrijf en zijn dochterondernemingen. Andere openbare informatiebronnen over een bedrijf zijn onder meer:

  • Alle openbare registratiedeponeringen door het bedrijf.
  • Persberichten van het bedrijf en zijn dochterondernemingen en andere gelieerde ondernemingen.
  • Rapporten van analisten en ratingbureaus over het bedrijf of de industriële sector ervan.
  • Andere media-aandacht van derden over het bedrijf of de industriële sector ervan.

Een aanzienlijk deel van de informatie die moet worden beoordeeld, kan echter alleen van het bedrijf zelf worden verkregen. Interviews met het management van het bedrijf kunnen waardevolle informatie opleveren. Veel van de belangrijke informatie over een bedrijf en zijn activiteiten is mogelijk slecht gedocumenteerd of helemaal niet gedocumenteerd. Managementtijd is een waardevolle hulpbron, dus vragen moeten van tevoren worden voorbereid en beperkt blijven tot informatie die elders niet beschikbaar is. Overweeg bovendien een bezoek ter plaatse om de faciliteiten van het bedrijf uit de eerste hand te observeren, afhankelijk van het specifieke bedrijf. Zijn de gebouwen en apparatuur goed onderhouden? Zijn er aanwijzingen voor milieuproblemen? Zijn hun klanten?

Financiële en boekhoudkundige due diligence. Financiële en boekhoudkundige due diligence wordt doorgaans geleid door accountants en wordt uitgevoerd in samenwerking met leden van de boekhoud-, treasury- en financiële afdelingen van het bedrijf, evenals met externe auditors. Financiële due diligence omvat doorgaans het beoordelen van de volgende items:

  • Historisch en pro forma financiële overzichten, inclusief eventuele materiële wijzigingen ten opzichte van de verslagperiode van het voorgaande jaar en significante items in de financiële overzichten (zoals aanpassingen, bijzondere waardeverminderingen, ongebruikelijke transacties, acquisities, derivaten en hedging, reserves, buitenbalansregelingen of ondergeboekte verplichtingen).
  • De projecties, budgetten en eventuele langetermijnplannen van het bedrijf.
  • Uitstaande schuldbewijzen, bestaande kredietfaciliteiten en andere financieringsregelingen, en een bepaling of het aanbod in strijd is met de bestaande financiële convenanten van het bedrijf.
  • De huidige financiële toestand van de uitgevende instelling en de omstandigheden in haar sector.
  • Onderzoeksrapporten van andere analisten.
  • Historische trends in de branche.
  • De vooruitzichten van het bedrijf. Hierbij worden de verwachtingen vergeleken met toekomstige trends op basis van factoren zoals het budget en de kasstroomprognoses.
  • De toestand en de concurrentie in de sector. Wie zijn de belangrijkste klanten van het bedrijf en wat zijn de belangrijkste contracten?
  • Het gebruik van de opbrengsten. Hoe zullen ze precies worden gebruikt?
  • Schattingen van de kapitaaluitgaven.

Rode vlaggen in financiële overzichten. Potentiële beleggers moeten zich bewust zijn van eventuele “rode vlaggen” in de financiële overzichten die erop kunnen wijzen dat er niet op de financiële overzichten mag worden vertrouwd. Enkele voorbeelden van rode vlaggen zijn:

  • Veranderingen in interne kredietrisicobeoordelingen.
  • Bijzondere waardeverminderingen van goodwill/activa.
  • Inkomsten verhogen met ongebruikelijke of eenmalige winsten.
  • Het verschuiven van huidige uitgaven naar een latere periode of het verschuiven van toekomstige inkomsten naar de huidige periode.
  • Een patroon van schuldenlast aan de leidinggevenden van het bedrijf door leden van het acceptatiesyndicaat.
  • Entiteiten buiten de balanstelling.
  • Veel achterstallige bestellingen van klanten.
  • Het management beweert dat de informatie die essentieel is voor een materiële transactie niet beschikbaar is.
  • Antidateren van een verkoopcontract om tijdige erkenning van omzet mogelijk te maken.
  • Een artikel in de financiële pers waarin de agressieve boekhouding van een bedrijf in twijfel wordt getrokken.
  • De boeking van aanzienlijke consignatieverkopen aan het einde van een kwartaal.
  • Gegarandeerde verkooppraktijken waardoor klanten niet-defecte goederen kunnen ruilen of retourneren.
  • Complexe organisatiestructuren zonder enig duidelijk zakelijk doel.
  • Achterblijvende systemen en controleprocedures tijdens een periode van snelle groei.
  • Significante rekeningen of operaties in belastingparadijsjurisdicties.

Ook hier zou de weigering om het gevraagde due diligence-materiaal aan een investeerder te verstrekken een waarschuwingssignaal moeten zijn om niet door te gaan.

IMMIGRATIE-GERELATEERDE DUE DILIGENCE

Omdat de investeerder een investeringsbeslissing neemt met een immigratiemotief, moeten potentiële EB-5-investeerders de waarschijnlijkheid beoordelen dat de investering hun immigratiedoelstellingen zal verwezenlijken. Potentiële EB-5-investeerders kunnen voor deze analyse vertrouwen op hun immigratieadviseur, die over het algemeen het volgende zou moeten omvatten:

Gericht werkgelegenheidsgebied

Om te bevestigen dat investeerders het juiste bedrag investeren, moeten ze weten of het bedrijf dat de investering ontvangt zich in een Gericht werkgelegenheidsgebied (TEA). Als de investering in een TEA plaatsvindt, bedraagt ​​de minimale investering $800,000, en als dat niet het geval is, bedraagt ​​de minimale investering $1,050,000. 

Het bedrijf moet alle EB-5-investeerders voorzien van een brief van een EB-5-expert waarin staat dat het volkstellingsgebied waarin het bedrijf is gevestigd een TEA is, of grenst aan een TEA, en dat het gewogen gemiddelde van de werkloosheidscijfers in zowel de TEA als aangrenzende volkstellingen bedraagt ​​meer dan 150% van het nationale werkloosheidsgemiddelde. Als alternatief zou het bedrijf het kapitaal van de EB-5-investeerder kunnen inzetten in een landelijk gebied, waarvoor ook het lagere minimale investeringsbedrag van $ 800,000 vereist is. EB-5-investeerders zouden niet moeten overwegen om een ​​investering van $800,000 te doen zonder bewijs dat het geld in een TEA zal worden ingezet.

Werkgelegenheid creëren

Elke Kapitaalbijdrage van de EB-5-investeerder moet worden ingezet om in een periode van drie tot vijf jaar tien banen te creëren. Investeerders moeten een due diligence-onderzoek uitvoeren, zoals hierboven beschreven, om zich ervan te vergewissen dat het redelijkerwijs waarschijnlijk is dat de investering dit vereiste aantal banen zal genereren. Investeerders moeten proberen te investeren in projecten die naar verwachting zullen resulteren in meer dan de vereiste tien banen per investeerder, en investeerders moeten geen project overwegen dat beweert minder dan twaalf banen per investeerder te genereren. 

Projecten die via een regionaal centrum worden uitgevoerd, moeten een analyse van de werkgelegenheid opleveren, opgesteld door een gekwalificeerde EB-5-econoom. Als er een analyse van de werkgelegenheidscreatie is verstrekt, moet deze worden beoordeeld door gekwalificeerde effecten- of immigratieadvocaten met ervaring in EB-5 en moeten de aannames en berekeningen die in de analyse zijn uiteengezet, door de belegger worden geverifieerd. Investeringen in operationele bedrijven en andere kleinere investeringen zijn mogelijk niet afhankelijk van een analyse van de werkgelegenheid. In deze gevallen is het absoluut noodzakelijk dat de strategie voor het scheppen van banen van het bedrijf duidelijk en redelijk is. Er moet een zakelijk due diligence-onderzoek worden uitgevoerd om, voor zover mogelijk, de claims van het bedrijf over het scheppen van banen te verifiëren.

Due diligence van het regionaal centrum

Als de EB-5-investering plaatsvindt via een door de USCIS goedgekeurd regionaal centrum, ligt het lot van de investeerder zowel in de handen van het regionale centrum als in dat van de ontwikkelaar. Daarom moeten beleggers de goedgekeurde regionale centrumpagina van de USCIS-website bezoeken om de aanwijzing van het regionale centrum te bevestigen en de website van het regionale centrum te beoordelen op zijn ervaring en achtergrond, en op hun hoede zijn voor eventuele alarmsignalen over eerdere deals en onderzoeken door toezichthouders. 

“Risk”-vereiste

De regels van het EB-5-programma vereisen dat het kapitaal van een EB-5-investeerder “in gevaar” moet blijven gedurende de periode van voorwaardelijk ingezetenschap van de investeerder. De voorwaardelijke verblijfsperiode is de periode van ongeveer twee jaar die begint wanneer de investeerder de Verenigde Staten binnenkomt en eindigt bij de indiening van de I-829-petitie van de investeerder. In eerste instantie willen investeerders via hun reguliere due diligence-onderzoek bevestigen dat het project waarin hun kapitaal wordt ingezet een stabiel project is, dat zal overleven en bloeien na hun voorwaardelijke verblijfsvergunning. Zowel in de vastgoedsector als in de operationele sector bestaan ​​er echter exitstrategieën en wordt een eventuele liquidatie van de investering van de investeerder overwogen. Investeerders moeten erop kunnen vertrouwen dat er een herschikkingsoplossing of -strategie bestaat, zodat hun investering kan worden ingezet in een ander “risicoproject” als hun voorwaardelijke verblijfsperiode nog niet is afgelopen.  

Niet alle herschikkingsoplossingen of -strategieën worden echter op dezelfde manier gecreëerd. Bij het beoordelen van de herschikkingsstrategie van een bedrijf moeten beleggers rekening houden met het volgende:

  • Zal hun investering worden ingezet in een vehikel dat zal resulteren in een gunstig immigratieresultaat?
  • Zal hun investering worden ingezet in een project dat vergelijkbaar is met het bedrijf?
  • Zal de investering worden ingezet in een project dat wordt beheerd door het bedrijf of door een onbekend managementteam?
  • Zal hun investering worden ingezet in een riskant project?
  • Welke inbreng zullen beleggers eventueel hebben bij herinvestering, zoals een opt-outrecht of goedkeuringsrecht?
  • Kunnen de investeerders instemmen met de entiteit die hun herverdeelde fondsen zal ontvangen? (Beleggers moeten begrijpen dat er doorgaans geen recht op toestemming bestaat.)
  • Zullen zij in staat zijn hun kapitaal terug te krijgen kort nadat hun voorwaardelijke verblijfsvergunning is geëindigd, of is hun kapitaal illiquide en opgesloten in het herschikte project?
  • Wat is de verwachte liquiditeitsdatum van het heringezette project?
  • Levert de herverdeelde investering hetzelfde rendement of winstdeling op, of zullen de investeerders een groter rendement behalen in ruil voor de herschikking van hun kapitaal?
  • Beschikken zij over voldoende informatie om de herschikkingsstrategie van een bedrijf te evalueren?

De voorgaande factoren zijn eveneens van toepassing in de context van regionale centra en met betrekking tot directe investeringen waarvan de prestaties het immigratierisico aanzienlijk zouden verminderen.

Due diligence vereist tijd en aandacht voor detail, waardoor beleggers kostbare fouten worden bespaard. Alomvattend due diligence onderzoek voordat wordt belegd, is een risicobeheerstrategie die door alle serieuze beleggers zou moeten worden uitgevoerd. Hoewel bij beleggen niets helemaal zeker is, kan due diligence een veel hoger niveau van zekerheid bieden. De praktijk van due diligence voordat een investering wordt gedaan, komt meestal voort uit gezond verstand en, in sommige gevallen, uit een wettelijke verplichting. Niettemin zijn er onderzoeken die wijzen op een positieve correlatie tussen de mate van due diligence van de belegger en de daaropvolgende prestaties van de belegging. De correlatie lijkt verschillende soorten investeringsscenario's te omvatten, en ondersteunt in sterke mate het pleidooi voor due diligence.

Lees meer over de volgende stap in het EB-5-proces: Welke EB-5-serviceproviders kunnen mij helpen bij de voorbereiding?