Door Christian Triantaphyllis
Het proces van het selecteren van een investeringsproject kan een uitgebreid proces zijn voor EB-5-investeerders. Er zijn stappen te ondernemen om deze monumentale beslissing op een efficiënte en effectieve manier te nemen. Het is absoluut noodzakelijk dat u zich omringt met juridische en financiële adviseurs bij het nemen van een beslissing over het selecteren van een EB-5-project, aangezien er zowel problemen met de naleving van de immigratiewetgeving als financiële risico's aan het proces verbonden zijn. De volgende punten richten zich op factoren die verband houden met regionale centraprojecten waarmee rekening moet worden gehouden bij het nemen van deze belangrijke beslissing.
HOE VINDT U EEN REGIONAAL CENTRUM?
An EB-5 regionaal centrum is een Amerikaanse entiteit, publiek of particulier eigendom, die door US Citizenship and Immigration Services (USCIS) is aangewezen voor deelname aan het EB-5 Immigrant Investor Program om de economische groei te bevorderen. Elk regionaal centrum heeft jurisdictie over een specifiek geografisch gebied om de gezamenlijke EB-5-investeringen te concentreren. Er zijn momenteel meer dan 720 door de USCIS aangewezen regionale centra, wat overweldigend kan lijken voor een potentiële investeerder bij het selecteren van een regionaal centrumproject waarin hij wil investeren. Acties die worden ondernomen om een regionaal centrum te selecteren omvatten, maar zijn niet beperkt tot, het volgende:
- Bevestig dat het regionale centrum is aangewezen door USCIS door een kopie aan te vragen van de aanwijzingsbrief van het regionale centrum en de USCIS-lijst met goedgekeurde EB-5 regionale centra op de USCIS-website te bekijken.
- Vraag om bewijs dat het regionale centrum voldoet aan de jaarlijkse rapportagevereisten van USCIS I-924A, zoals I-924A-aanvraag ontvangsten.
- Voer due diligence uit op de achtergrond van exploitanten van regionale centra.
- Vraag informatie over het trackrecord van de goedkeuring van formulieren door EB-5-investeerders I-526 en I-829 verzoekschriften.
- Vraag een kopie aan van de sponsorovereenkomst tussen het regionale centrum en het EB-5-project om ervoor te zorgen dat er een passende band met het regionale centrum bestaat.
HOE KIES JE EEN EB-5-PROJECT
De EB-5 projectselectieproces omvat het evalueren en beoordelen van een project vanuit zowel een financieel perspectief als vanuit het perspectief van de immigratiewetgeving, aangezien de belangrijkste doelstellingen van de investeerder doorgaans het verkrijgen van de groene kaart zijn om een permanente inwoner van de VS te worden, en om uiteindelijk hun investeringsfondsen terug te ontvangen van de EB- 5 projecten. Een EB-5-investeringsaanbod voor de financiering van een project omvat documenten met betrekking tot de uitgevende instellingen en de projectontwikkelaars. Acties die worden ondernomen om een EB-5-project te selecteren omvatten, maar zijn niet beperkt tot, het volgende:
Businessplan voor het project – Controleer het bedrijfsplan op de naleving van Matter of Ho, inclusief de volgende items:
- Bouwtijdlijn voor het project
- Bouwbegroting voor project
- Tijdlijn voor het creëren van banen
- 5-10 jaar pro forma voor het project
- Foto's of weergaven van het project
- taxaties
- Marktonderzoek door derden naar de haalbaarheid van het project
- Vergunningen en goedkeuringen van de overheid
- Akten/huurovereenkomsten
- Algemene aannemersovereenkomst
- Gerichte analyse van het werkgelegenheidsgebied
Onderzoek naar economische impact – Beoordeel de methodologie, de betrouwbaarheid van de onderzoeksinputs, zoals projectuitgaven en operationele inkomsten, en controleer op problemen met de huurderbezetting.
EB-5 Investeringscontracten – Controleer een van de volgende documenten op EB-5-compliancekwesties, indien van toepassing:
- Private Plaatsingsmemorandum
- LLC/LP-overeenkomst
- Escrow-overeenkomst
- EB-5 leningdocumenten
Projectontwikkelingsdocumenten – Controleer een van de volgende documenten op EB-5-compliancekwesties, indien van toepassing:
- Documenten voor seniorenleningen
- Documenten voor overbruggingsleningen
- Bewijs van aandeleninvestering
- Achtergrond en ervaring van projectontwikkelaars
Bij het beoordelen van EB-5-projectdocumenten moet bepaald taalgebruik worden geanalyseerd met het oog op de naleving van de immigratiewetgeving en financiële due diligence-doeleinden. Het gebruik van het woord “garantie” ligt bijvoorbeeld gevoelig in EB-5-investeringsdocumenten, aangezien het rendement van de investeringsfondsen van de EB-5-investeerder niet kan worden gegarandeerd door de Nieuwe Commerciële Onderneming (NVU). Er zijn echter bepaalde garanties die toegestaan zijn onder het EB-5-programma. De soorten garanties die in de aanbiedingsdocumenten kunnen worden opgenomen, zijn als volgt:
- Gegarandeerde terugbetaling van kapitaalbijdrage aan de EB-5-investeerder door de NVU bij weigering van I-526 of voorwaardelijke wettige permanente verblijfsvergunning.
- Terugbetaling van de EB-5-investering door de NVU aan de banencreatie-entiteit (JCE) kan worden gegarandeerd door de JCE of een verwant bedrijf van de JCE, eventueel vermeld in de term sheet.
- Garantie voor voltooiing van de bouw verstrekt door de JCE om te garanderen dat er voldoende banen zullen worden gecreëerd namens de EB-5-investeerders.
De EB-5-achterstand en de verlengde EB-5-immigratietijdlijn voor bepaalde nationaliteiten moeten worden besproken in de projectinvesteringsdocumenten. Door de lange achterstand ontstaat er behoefte aan taal in de investeringscontracten met betrekking tot de zorgen over de ouderdom van kinderen en aan verduidelijkingen over de termijnen voor investeerders die krediet ontvangen voor het scheppen van banen. Aspecten van de manier waarop het project met de EB-5-fondsen omgaat, moeten ook in de contracten worden opgenomen vanwege de verlengde EB-5-tijdlijnen, zoals het anticiperen op langere EB-5-leningtermijnen en het beschrijven van opties voor herschikking van EB-5-investeringsfondsen.
PROJECT TYPE
De EB-5-regelgeving vereist dat een EB-5-investeerder aandelen in de NVU ontvangt in ruil voor de EB-5-investering, en daarom moet de belegger kan de beleggingsfondsen niet uitlenen aan de NVU. De twee belangrijkste soorten EB-5-projecten op de markt zijn echter het aandelenmodel en het leningmodel. Het EB-5-project van het aandelenmodel houdt in dat de NVU de middelen van de EB-5-investeerder gebruikt om een aandeleninvestering te doen in het ontwikkelingsproject, bekend als de JCE, terwijl het leningmodel inhoudt dat de NVU de middelen van de EB-5-investeerder gebruikt om leningen te verstrekken aan de JCE om het project te ontwikkelen. Het volgende diagram illustreert het gebruik van de twee modellen:
In beide scenario's zal de EB-5-investeerder zijn of haar eigen investeringsvoorwaarden hebben bij de NVU, en zullen de NCE en JCE hun eigen investeringsvoorwaarden hebben, en zal het project de verantwoordelijkheid hebben om voldoende banen voor de EB te creëren. -5 investeerders en betaal de investeringsgelden terug aan de NVU. Wat het leningmodel betreft, wordt in de EB-5-leningdocumenten besproken of de EB-5-lening zich in een senior- of juniorpositie bevindt bij de projectlener, en of de EB-5-lening al dan niet door het project is gedekt of niet. Elke investeerder zal bepalen welke investeringsstructuur hij of zij verkiest bij het selecteren van een project om in te investeren, aangezien beide structuren werken voor het EB-5-programma, zolang de investering maar op een EB-5-conforme manier is gestructureerd.
GERICHTE WERKGELEGENHEIDSGEBIED/NIET-GERICHTE WERKGELEGENHEIDSGEBIED
Vanaf 21 november 2019 zijn nieuwe EB-5-regels van kracht geworden, waarbij USCIS de mogelijkheid van een Amerikaanse staat of lokale overheid elimineert om bepaalde geografische en politieke onderverdelingen aan te wijzen als gebieden met hoge werkloosheid om zo in aanmerking te komen als een gericht werkgelegenheidsgebied (THEE). In plaats daarvan zal USCIS nu dergelijke TEA-aanduidingen maken en de samenstelling van op tellingen gebaseerde TEA’s beperken om te helpen ervoor zorgen dat de TEA-aanduidingen eerlijk gebeuren en consequent. De methode waarbij een TEA wordt aangewezen zodat een EB-5-project in aanmerking komt voor het investeringsniveau van $800,000 in plaats van het investeringsniveau van $1,050,000, heeft bij potentiële EB-5-investeerders enige verwarring achtergelaten.
Er is een TEA gedefinieerd door USCIS als een landelijk gebied of gebied met hoge werkloosheid met een werkloosheidspercentage van ten minste 150% van het nationale gemiddelde.
- Landelijke thee
Volgens de nieuwe EB-5-regelgeving wordt een “landelijk gebied” gedefinieerd als elk gebied buiten een grootstedelijk statistisch gebied of een stad of gemeente met een bevolking van 20,000 of meer. In de praktijk moet een EB-5-investeerder in de I-526-petitie, om te worden gekwalificeerd als een landelijke TEA, bij de indiening de Amerikaanse censusgegevens opnemen waaruit blijkt dat de locatie van het EB-5-project er een is die buiten een grootstedelijk statistisch gebied ligt. gebied en telt nog geen 20,000 inwoners. USCIS zal de I-526-petitie beoordelen en in dat proces de censustraktaatgegevens beoordelen om de TEA-kwalificatie goed te keuren.
- TEA's met hoge werkloosheid
Volgens de nieuwe EB-5-regelgeving kan een gebied in een grootstedelijk gebied als een TEA worden aangewezen als de investering zich in een grootstedelijk statistisch gebied bevindt, een provincie binnen een grootstedelijk statistisch gebied, of een stad of dorp met 20,000 inwoners of meer, waarin de investering voornamelijk zaken doet en een gemiddeld werkloosheidspercentage kent van ten minste 150% van het nationale gemiddelde werkloosheidspercentage. Het gebied omvat ook het censusgebied waarin de investering hoofdzakelijk zaken doet, dat een of alle censusgebieden kan omvatten die direct grenzen aan een dergelijk gebied, en heeft een gewogen gemiddelde van de werkloosheid voor elk censusgebied van ten minste 150% van het nationale gemiddelde. werkloosheidspercentage. In de praktijk moet een EB-5-investeerder in het I-526-verzoekschrift, om als TEA met hoge werkloosheid te worden aangemerkt, een censustraktaatstudie bijvoegen waaruit blijkt dat ofwel het enige censustraktaat van het project, of, indien nodig, de studie volkstellingstraktaten kan omvatten die direct grenzen aan het censuskanaal van het project voldoet aan de eis van een werkloosheidspercentage van 150%. USCIS keurt niet automatisch een bepaalde methodologie goed om het werkloosheidspercentage te berekenen voor het bepalen van TEA's, maar zal bijvoorbeeld de I-526 petitie beoordelen, en in dat proces zal het de volkstellingstudie herzien om de TEA-kwalificatie goed te keuren.
Dat betekent dat in beide TEA-scenario's de last bij de indiener ligt om USCIS te voorzien van betrouwbaar en verifieerbaar bewijs waaruit blijkt dat het gebied waarin indiener heeft geïnvesteerd landelijk of een gebied met hoge werkloosheid is, zodat een investering van $ 800,000 in aanmerking komt voor de EB-5. immigratie proces.
Er zijn momenteel EB-5-projecten op de markt die in aanmerking komen als TEA onder de plattelandskwalificatie, en andere die in aanmerking komen onder de hoge werkloosheidskwalificatie. Een deel van het projectselectieproces zal bestaan uit het beoordelen van het bewijsmateriaal dat aantoont hoe de projectlocatie kwalificeert als een TEA dat zal worden ingediend bij USCIS in de I-526-petitie.
Zoals u kunt zien, zijn er veel factoren die een rol spelen bij het selecteren van een EB-5-project. Een EB-5-investeerder kan adviseurs en discussiepunten gebruiken om de keuzes te beperken, om beter due diligence uit te voeren om het project te identificeren dat voldoet aan de behoeften en doelstellingen van de investeerder vanuit zowel financieel als immigratieperspectief.
Lees meer over de volgende stap in het EB-5-proces: Een EB-5-beleggersgids voor effectief due diligence