door Catherine DeBono Holmes en Bruce Baltin
Voor de EB-5-financiering van hotelprojecten is het bewijs dat er nieuwe banen zullen worden gecreëerd vereist dat er bewijs is dat er marktvraag is naar een extra hotel op de lokale markt.
De basisvereiste voor elke EB-5-financiering is dat moet worden aangetoond dat een project ten minste tien nieuwe banen per EB-10-investeerder zal creëren. Voor nieuwe hotelprojecten die EB-5-financiering gebruiken, is het noodzakelijk om aan te tonen dat het nieuwe hotel niet alleen banen wegneemt van bestaande hotels in het gebied, maar feitelijk nieuwe banen creëert. Daarvoor is bewijs nodig dat er op de lokale markt voldoende vraag naar gasten is om een nieuw hotel te kunnen openen zonder dat bestaande hotels in het gebied bezettingsgraad verliezen. Als de projecteigenaar kan aantonen dat de vraag naar hotelkamers al bestaat, kan hij aantonen dat het openen van een nieuw hotel nieuwe banen zal creëren, zonder de banen van de bestaande hotels in de omgeving weg te nemen. Hoe kan een projecteigenaar aantonen dat deze vraag naar nieuwe hotelkamers bestaat?
Hotelwaarderingsexperts hebben een methode ontwikkeld om de marktvraag in een lokale markt te bepalen die kan worden gebruikt voor EB-5-financiering.
Hoteladviseurs zoals PKF en HVS hebben normen ontwikkeld om te bepalen wat zij beschouwen als de natuurlijke optimale gemiddelde bezettingsgraad voor elke lokale markt, die we de ‘optimale bezettingsgraad’ zullen noemen. De optimale bezettingsgraad verwijst naar het bezettingspercentage dat de winstgevendheid van het hotel zal maximaliseren, gebaseerd op de marktomstandigheden in dat lokale markttarief. Als de gemiddelde bezettingsgraad 80 procent is, maar de optimale bezettingsgraad 70 procent, concluderen hoteladviseurs dat er een vraag naar hotelkamers is waaraan niet kan worden voldaan, omdat er meer mensen in bestaande hotels op de markt verblijven dan het tarief dat toelaat maximale winstgevendheid voor alle hotels op de markt. In dit artikel wordt uitgelegd hoe hoteladviseurs de optimale bezettingsgraad voor elke lokale markt bepalen, en waarom een gemiddelde bezettingsgraad boven de optimale bezettingsgraad duidt op een vraag naar extra hotels.
De optimale bezettingsgraad voor een lokale hotelmarkt wordt bepaald door de mix van de vraag in die markt.
In markten waar de vraag aanzienlijk varieert op basis van seizoensfactoren, zoals in skigebieden, zal er een groot verschil zijn tussen de bezettingsgraad tijdens het hoogseizoen en het laagseizoen. In gebieden waar de vraag naar hotels grotendeels gebaseerd is op zakenreizen, zal de bezettingsgraad op weekdagen hoger zijn dan in het weekend, en het tegenovergestelde zal waar zijn waar de vraag gebaseerd is op vakantiereizen. In gebieden waar er een groot verschil is tussen de bezettingsgraad tijdens hoge en lage periodes, zal de optimale bezettingsgraad doorgaans op 70 procent worden gesteld. Waar het verschil tussen de bezettingsgraad tijdens hoge en lage perioden kleiner is, zal de optimale bezettingsgraad vaak op een hoger percentage worden vastgesteld. In San Francisco en Los Angeles, Californië, worden de optimale bezettingsgraden bijvoorbeeld doorgaans vastgesteld op tussen de 72 en 78 procent. In Houston ligt de optimale bezettingsgraad rond de 70 procent. In New York City, waar vrijwel het hele jaar veel vraag naar hotels is, bedraagt de optimale bezettingsgraad ongeveer 80 procent. In Las Vegas, waar gok- en andere attracties hun locaties met gasten proberen te vullen, bedraagt de optimale bezettingsgraad ongeveer 90 procent. Daarentegen bedraagt de gemiddelde hotelbezettingsgraad in de Verenigde Staten jaarlijks ongeveer 63 procent.
Waarom maakt de mix van de vraag een verschil bij het bepalen van de optimale bezettingsgraad?
Hotels zijn doorgaans het meest winstgevend in de periodes dat ze de hoogste bezetting hebben, omdat ze in die periodes hogere tarieven kunnen hanteren. Daarom is een van de sleutels tot het maximaliseren van de winstgevendheid van hotels het hebben van voldoende kamers om aan de vraag van gasten te voldoen tijdens de piekbezettingsperiodes. Als een hotel niet genoeg kamers heeft om aan de vraag te voldoen tijdens de piekbezettingsperiode, verliest het de nachten met de hoogste omzet. Als bij het overwegen van een lokale hotelmarkt alle lokale hotels vol zijn tijdens de piekbezettingsperioden, dan wijst de lokale markt in feite gasten af vanwege een gebrek aan kamers, waardoor inkomsten verloren gaan die zowel in het hotel als daarbuiten kunnen worden gegenereerd. bij restaurants, winkels en attracties. Daarom wordt de optimale bezettingsgraad vastgesteld om de beschikbaarheid van kamers tijdens het hoogseizoen te maximaliseren, zonder verlies te lijden tijdens de dalseizoenen.
Hoe maximaliseren hotels hun inkomsten tijdens piekperiodes, maar verliezen ze geen geld tijdens dalperiodes?
Hotels zijn over het algemeen ontworpen om break-even te draaien op het vlak van de bedrijfskosten bij een bezettingsgraad van 50 procent. Als een hotel tijdens de niet-piekperioden een bezettingsgraad van 50 procent kan hebben en tijdens de piekperioden een bezettingsgraad van 75 tot 90 procent kan hebben, zou het hotel zijn winstgevendheid moeten kunnen optimaliseren.
Hoe wordt per lokale markt de optimale bezettingsgraad bepaald?
Bij het voorbereiden van een haalbaarheidsstudie voor een nieuw hotel zal de hotelconsulent beginnen met het verzamelen van gegevens over de bestaande hotelkamerinventaris in een bepaalde markt, met behulp van de industriestandaardgegevens verzameld door Smith Travel Research, Inc. en zijn internationale dochteronderneming, STR Global ( gezamenlijk “STR”) om de historische bezettingsgraden en kamerprijzen van het bestaande aanbod van hotelkamers op die markt te analyseren. STR biedt maandelijkse, wekelijkse en dagelijkse STAR-benchmarkrapporten aan meer dan 43,000 hotelklanten, die wereldwijd meer dan 5.7 miljoen hotelkamers vertegenwoordigen. Met die gegevens maakt de hotelconsulent een schatting van de gemiddelde bezettingsgraad en kamerprijzen voor alle bestaande hotelkamers in een lokale markt, of alle hotelkamers in een specifiek marktsegment van die lokale markt, over de afgelopen één, twee of drie jaar. De consultant zal ook de verschillen in bezettingsgraad tussen piek- en dalperiodes evalueren en de vraaggeneratoren voor die markt analyseren. Aan de hand van die gegevens kan de adviseur bepalen of er tijdens de piekperioden sprake is van een overvraag die kan worden opgevangen door meer hotelkamers, zonder dat er tijdens de daluren een overaanbod ontstaat.
Waarom is het voor een hotel beter om te werken met een optimale gemiddelde bezettingsgraad, in plaats van met een hogere bezettingsgraad?
Hotels die een hogere bezettingsgraad hebben dan hun optimale bezettingsgraad vinden het vaak moeilijk om het hotel te onderhouden en te onderhouden, omdat wanneer de kamers vol zijn, deze niet kunnen worden gerepareerd en in goede staat kunnen worden gehouden. Wanneer hotelkamers te vaak worden gebruikt, ontstaat er bovendien meer slijtage aan meubels en zachte goederen zoals linnengoed en stoffering. Het belangrijkste is dat wanneer er meer hotelgasten in het hotel zijn, er meer werknemers nodig zijn om de gasten te bedienen en de arbeidskosten stijgen. Arbeidskosten vormen in feite het hoogste percentage van alle kosten voor het exploiteren van een hotel. Het vinden van de juiste balans tussen inkomsten en uitgaven is de sleutel tot het maximaliseren van de winstgevendheid van hotelactiviteiten. Als een hotel een hogere bezettingsgraad hanteert dan de optimale bezettingsgraad voor de lokale markt, betekent dit meestal dat het hotel de tarieven kan verhogen en toch de optimale bezettingsgraad kan behouden.
Wanneer de hotelbezetting de optimale bezettingsgraad overschrijdt, moet de hoteleigenaar de kamerprijzen verhogen om de winstgevendheid van het hotel te optimaliseren.
Als een hotel een bezettingsgraad heeft die het optimale tarief overschrijdt, kan de hoteleigenaar mogelijk meer winst maken door de hoteltarieven te verhogen en de hotelbezetting te verlagen. Dit komt omdat de stijging van de inkomsten uit kamerprijzen hoger kan zijn dan de nettowinst die wordt verdiend bij lagere kamerprijzen, nadat rekening is gehouden met de extra kosten van het exploiteren van het hotel bij een hogere bezettingsgraad.
Als een lokale markt een hotelbezettingsgraad heeft die hoger is dan de optimale bezettingsgraad, betekent dit doorgaans dat er vraag is naar nieuw aanbod van hotelkamers op de markt.
Als alle hotels op een lokale markt, of een segment van die markt, boven de optimale bezettingsgraad voor die markt opereren, betekent dit meestal dat er niet genoeg hotelkamers op de markt zijn om aan de bestaande vraag te voldoen. In dit geval kan een hotelontwikkelaar aantonen dat er vraag is naar een nieuw hotel, wat de bouw van het project met EB-5-financiering rechtvaardigt.
USCIS-examinatoren en EB-5-financieringsverstrekkers moeten rekening houden met deze industriestandaarden bij het beoordelen van de marktvraag naar nieuwe hotels met behulp van EB-5-financiering.
Als een nieuwe hotelontwikkelaar een haalbaarheidsstudie heeft waaruit blijkt dat de gemiddelde hotelbezetting hoger is dan de optimale bezettingsgraad in een bepaalde lokale markt of marktsegment, moet dat worden gezien als een indicator dat er waarschijnlijk vraag is naar extra hotels op die markt. Er moet een haalbaarheidsanalyse worden uitgevoerd om te bepalen of er tijdens de piekbezettingsperioden sprake is van een overmatige vraag die kan worden opgevangen met een nieuwe hotelontwikkeling. USCIS- en EB-5-financieringssponsors moeten naar deze benchmarks kijken bij het beoordelen van haalbaarheidsstudies voor nieuwe hotelontwikkelingen. Dit zijn de door de hotelindustrie geaccepteerde normen die worden gebruikt door hotelontwikkelaars, investeerders en kredietverstrekkers om te bepalen wanneer een hotel economisch haalbaar is, en dezelfde normen zouden moeten worden toegepast door USCIS- en EB-5-financieringssponsors voor hotelontwikkelingen met behulp van EB-5-financiering.
Catherine DeBono Holmes
Catherine DeBono Holmes is voorzitter van de investeringskapitaalrechtgroep bij Jeffer Mangels Butler & Mitchell LLP in Los Angeles, en is al meer dan 30 jaar advocaat bij JMBM. Ze is gespecialiseerd in EB-5-investeringsaanbiedingen voor immigranten en hotel- en vastgoedtransacties door Chinese investeerders in de VS
Bekijk volledig profielDISCLAIMER: De standpunten in dit artikel zijn uitsluitend de mening van de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs de mening van de uitgever of zijn werknemers. of haar dochterondernemingen. De informatie op deze website is bedoeld als algemene informatie; het is geen juridisch of financieel advies. Specifiek juridisch of financieel advies kan alleen worden gegeven door een erkende professional met volledige kennis van alle feiten en omstandigheden van uw specifieke situatie. U dient overleg te plegen met juridische, immigratie- en financiële experts voordat u deelneemt aan het EB-5-programma. Het plaatsen van een vraag op deze website creëert geen advocaat-cliëntrelatie. Alle vragen die u plaatst, zijn openbaar beschikbaar; Vermeld geen vertrouwelijke informatie in uw vraag.
