Door Jennifer Mercier Moseley en Ashmin Chowdhury
Nog maar 10 tot 15 jaar geleden zagen investeerders en anderen in de sector een EB-5-investering uitsluitend als een immigratietransactie en niet als een transactie die de kruising van veel complexe wet- en regelgeving met zich meebrengt, zoals de Amerikaanse effectenwetten.
Nu zijn EB-5-investeerders zich daar over het algemeen van bewust regionale centra zijn verplicht om bepaalde informatie bekend te maken aan de potentiële investeerders, inclusief risicofactoren die verband houden met het project en de werkgelegenheidscreërende entiteit (JCE), maar voor zover due diligence wordt uitgevoerd met betrekking tot een specifieke investeringsmogelijkheid, ligt de nadruk vooral op het evalueren of de project is een “veilige” investering. Dat wil zeggen dat investeerders hun aandacht richten op de vraag of de JCE de vereiste tien banen zal creëren en in bedrijf zal blijven, zodat er een waarschijnlijkheid (of zelfs bijna zekerheid) bestaat dat de investeerder zijn of haar permanente groene kaart zal verkrijgen.
Voor een niet-Amerikaans staatsburger die een EB-5-visum zoekt via een investering in een regionaal centrum, kan het feitelijke proces van het doen van een investering louter mechanisch lijken. Het bepalen of een belegging moet worden gedaan, is echter niet louter een bepaling of de belegging beleggers in staat stelt in aanmerking te komen voor immigratievoordelen en of de belegging voldoet aan de Immigration and Nationality Act, de Amerikaanse effectenwetten of andere toepasselijke wetten. Hoewel het verkrijgen van een permanente verblijfsvergunning voor investeerders het belangrijkste doel kan blijven, moeten zij ook nagaan of de investeringsmogelijkheid een waarschijnlijkheid van terugbetaling van hun kapitaalinvestering biedt. Bovendien moeten beleggers de mogelijkheden daartoe onderzoeken profiteren van hun investeringen.
DE EB-5-INVESTERING TERUGBETAALD KRIJGEN EN WINST MAKEN
Beleggers moeten eerst hun uiteindelijke doel bepalen – zodra zij daarvoor goedkeuring hebben gekregen I-829, is hun doel bereikt, of willen ze hun kapitaal terugkrijgen? Wil de investeerder naast het terugkrijgen van de kapitaalinvestering ook winst maken op zijn of haar investering? Als beleggers zich bij het beoordelen van potentiële investeringsmogelijkheden meer zorgen maken dan alleen het verkrijgen van hun permanente verblijfsvergunning, zullen ze eerst inzicht moeten krijgen in de verschillende beleggingsvormen die een EB-5-investeerder door een JCE kan worden aangeboden. Idealiter zouden beleggers een financiële of beleggingsadviseur in de arm moeten nemen die kan helpen bij het beoordelen van de investeringsmogelijkheden op basis van de behoeften en doelstellingen van de individuele belegger, omdat niet alle investeringen hetzelfde zijn alleen maar omdat de vereiste tien banen zullen worden gecreëerd.
De verschillende beleggingsvormen kunnen worden onderverdeeld in vier algemene categorieën: senior schulden, mezzanineschulden, preferente aandelen en gewone aandelen. Een EB-5-investering via een regionaal centrum wordt doorgaans in de vorm van een lening aan de JCE verstrekt, zowel senior als mezzanine. Een senior lening zou worden gedekt door de onderliggende eigendommen en/of andere activa van de JCE, terwijl een mezzaninelening een lening met een lagere prioriteit is en wordt gedekt door een pandrecht door de eigenaar van de JCE van de eigendomsbelangen in de JCE, in plaats van door een zekerheid. door de activa van de JCE. Een EB-5-investering wordt soms, maar niet zo vaak, gedaan als een aandeleninvestering, wat een eigendomsbelang in de JCE is, en een preferent aandelenbelang of een gemeenschappelijk aandelenbelang kan zijn. Een JCE kan verschillende investeerders hebben met alle vier de soorten investeringen tegelijkertijd. Samen vormen deze beleggingsvormen samen de ‘kapitaalstapel’ voor een transactie. Elke EB-5-belegger moet bepalen waar in de kapitaalstapel zijn risicotolerantie en wensen op één lijn liggen.
HOE ELK TYPE KAPITAAL IN DE KAPITAALSTAPEL TOT ELKAAR VERHOUDT
De illustratie is een eenvoudige weergave van hoe elk type kapitaal zich verhoudt tot de andere in de kapitaalstapel. Senior schulden hebben de laagste beloning, wat betekent dat een senior kredietverstrekker geen winst of winst zal ontvangen als de waarde van de JCE stijgt, maar het is het kapitaaltype met het laagste risico – dat wil zeggen: senior schulden hebben de grootste kans om te worden terugbetaald.
Bovenaan de illustratie staat common equity, dat het hoogste potentieel voor winst op investeringen heeft, maar het grootste risico dat de investering nooit zou worden terugbetaald, omdat alle andere niveaus in de kapitaalstapel zouden moeten worden terugbetaald voordat houders van gewone aandelen enig geld ontvangen. .
Hogere schuld
Voor een EB-5-belegger die het risico van niet-betaling wil minimaliseren, zouden senior schulden de beste mogelijkheid bieden om zijn of haar kapitaalinvestering terug te krijgen. Houders van senior schulden krijgen eerste prioriteit binnen de kapitaalstapel. Een EB-5-investeerder die een investering op het niveau van de senior schuld heeft gedaan, zou eerst worden betaald, aangezien de JCE de hoofdsom en de rente op de lening zal betalen. Het rendement op de investering voor senior schulden zou echter beperkt blijven tot de overeengekomen rente, en er zou geen extra winst worden gemaakt. Een EB-5-belegger zou ook moeten overwegen of een vaste of variabele rente passend zou zijn gezien de marktomstandigheden op het moment van de lening. Deze kunnen van invloed zijn op de winstgevendheid van de lening. Bij een vastgoedtransactie zou de senior schuld ook worden gedekt door een hypotheek met eerste prioriteit op het onroerend goed, waardoor het risico verder wordt geminimaliseerd. Als de JCE de lening niet kan nakomen, kan de investeerder beslag leggen op het onroerend goed. Als de waarde van het geëxecuteerde onroerend goed niet voldoende is om de hoofdsom en de rente op de senior lening af te betalen, heeft de senior kredietverstrekker nog steeds het recht om eerst betaald te worden uit alle andere activa van de JCE, vóór enige andere kredietverstrekker of eigenaar van aandelen. krijgt betaald.
Mezzanine schuld
Verderop in de kapitaalstapel bevinden zich de mezzanineschulden. Mezzanineschulden zijn ondergeschikt aan (wat betekent dat ze een lagere prioriteit hebben dan) senior schulden en vormen doorgaans een kleiner percentage van het schuldengedeelte van de kapitaalstapel. Houders van mezzanineschulden hebben nog steeds een hogere prioriteit dan de aandeleninvesteerders in de kapitaalstapel, waardoor mezzanineschulden minder riskant zijn dan preferente of gewone aandelenbeleggingen. Net als bij senior schulden zouden de winsten beperkt zijn tot de overeengekomen rentevoet. De mezzanineschuld wordt echter na de seniorschuld betaald, wat het risico vergroot dat een EB-5-investeerder zijn of haar kapitaalinvestering niet terugkrijgt. Bovendien wordt de mezzanineschuld bij een vastgoedtransactie niet gedekt door onroerend goed. Mezzanineschulden worden gedekt door een pandrecht op de eigendomsbelangen in de JCE, wat betekent dat als de mezzaninekredietverstrekker beslag moet leggen op de lening en eigendomsbelangen in de JCE moet nemen, de mezzaninekredietverstrekker nog steeds onderworpen is aan de volledige senior schuld en eventuele leningbetalingen. nog verschuldigd onder de senior schuld.
Met andere woorden, de zekerheid die aan EB-5-investeerders wordt verstrekt voor een mezzaninelening betekent eenvoudigweg dat de EB-5-investeerders gewone aandelenbezitters worden, wat de onderkant van de kapitaalstapel is bij het ontvangen van betalingen. De mezzanine-kredietverstrekker zou het bedrijf en alle eigendommen moeten exploiteren na uitwinning van de lening, wat geld zou vergen om professionals in te huren, aangezien het onwaarschijnlijk is dat de EB-5-investeerders in staat zijn om het voormalige bedrijf van de JCE te runnen. Veel EB-5-investeerders richten zich op investeringsmogelijkheden in mezzanineschulden, omdat zij het bestaan van een senior kredietverstrekker, die zijn eigen zorgvuldigheid heeft betracht, zien als een teken dat de JCE een veilige investeringsmogelijkheid is. Een senior kredietverstrekker hoeft er echter alleen maar voor te zorgen dat hij uiteindelijk over voldoende onderpand voor zijn zekerheid beschikt en dat hij de eerste prioriteit heeft wat betreft dat onderpand. Als het project zou mislukken en de JCE insolvent wordt, zal de senior kredietverstrekker beslag leggen op alle onroerend goed en alle andere activa – en blijft de mezzanine-kredietverstrekker achter met een pandrecht van eigendom in een insolvente entiteit.
Preferent eigen vermogen
Een EB-5-investeerder die de winst wil maximaliseren en die zich minder zorgen maakt over het terugkrijgen van zijn kapitaalinvestering, zou geïnteresseerd kunnen zijn in het doen van een aandeleninvestering. Bij voorkeursinvesteringen in aandelen kan iemand investeren in de indirecte (via de JCE) eigendom van het onroerend goed of een ander actief dat het doelwit is van de investeringstransactie. Houders van preferente aandelen hebben voorrang bij het ontvangen van betaalde cashflowuitkeringen ten opzichte van houders van gewone aandelen, maar er kunnen beperkingen zijn aan de hoeveelheid inkomsten die de preferente aandelenbelegger kan ontvangen als het project beter presteert dan verwacht. In tegenstelling tot de houder van senior schulden heeft de houder van preferente aandelen geen onderpand om op terug te vallen, maar kan hij de mogelijkheid hebben om de controle over de eigendomsentiteit over te nemen als de zaken verslechteren, vergelijkbaar met de rechten van houders van mezzanineschulden.
gewone aandelen
Helemaal bovenaan de kapitaalstapel bevindt zich het gewone eigen vermogen. Common equity heeft het beste potentiële rendement op de investering als alles goed gaat, maar heeft het grootste risico om niets te ontvangen als dat niet het geval is. Uitkeringen van gewone aandelen worden als laatste uitbetaald nadat alle schulden en preferente aandelen zijn uitbetaald. In de meeste gevallen is er niet genoeg inkomen en ontvangen de gewone aandelenhouders niets. Aan de andere kant, als het actief of onroerend goed de verwachtingen overtreft, zullen houders van gewone aandelen het hoogste rendement op hun investering ontvangen. In het geval van een vastgoedinvestering, als het onroerend goed aanzienlijk in waarde stijgt en wordt verkocht, hebben houders van gewone aandelen geen beperkingen op hoeveel ze terugkrijgen en ontvangen ze het grootste voordeel in verhouding tot hun kapitaalinvestering.
Uiteindelijk moeten EB-5-beleggers er rekening mee houden of hun investering zal worden terugbetaald bij de beoordeling of een bepaalde investering een veilige of goede investering is. Zoals hierboven beschreven zorgen niet alle soorten beleggingen voor een belegger voor hetzelfde resultaat. Naast het inhuren van immigratieadviseurs die kunnen helpen bepalen of een belegging zal voldoen aan de voorwaarden om de EB-5-investeerder in staat te stellen een permanente verblijfsvergunning te verkrijgen, zouden EB-5-investeerders moeten overwegen om financiële of beleggingsadviseurs in te huren die een investeringsmogelijkheid kunnen beoordelen met het oog op terugbetaling van kapitaal en, indien dit een prioriteit is voor de investeerder, potentiële winsten.
-
Ashmin Chowdhury
Ashmin Chowdhury is medewerker in het kantoor van Burr & Forman, LLP in Atlanta. Ze vertegenwoordigt financiële instellingen, evenals kredietnemers, in verband met zowel zakelijke als vastgoedleningstransacties.
Jennifer Mosley
Jennifer Moseley is bedrijfs- en effectenpartner bij Burr & Forman LLP in Atlanta, en adviseert kleine start-ups tot grote, beursgenoteerde bedrijven bij een reeks transacties en kapitaalverwervingsactiviteiten. Ze vindt het leuk om haar klanten bij te staan in haar rol als adviseur voor startende en ontwikkelingsfase bedrijven. Moseley maakte begin 5 kennis met EB-2008 en behandelde de implicaties van het effectenrecht in EB-5 tijdens de “beginjaren” toen het effectenrecht niet voorop liep in de EB-5-gerelateerde discussies. Ze blijft cliënten helpen bij het navigeren door de complexiteit van de effectenwetgeving met praktische oplossingen om hun doelen te bereiken.
Bekijk volledig profielDISCLAIMER: De standpunten in dit artikel zijn uitsluitend de mening van de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs de mening van de uitgever of zijn werknemers. of haar dochterondernemingen. De informatie op deze website is bedoeld als algemene informatie; het is geen juridisch of financieel advies. Specifiek juridisch of financieel advies kan alleen worden gegeven door een erkende professional met volledige kennis van alle feiten en omstandigheden van uw specifieke situatie. U dient overleg te plegen met juridische, immigratie- en financiële experts voordat u deelneemt aan het EB-5-programma. Het plaatsen van een vraag op deze website creëert geen advocaat-cliëntrelatie. Alle vragen die u plaatst, zijn openbaar beschikbaar; Vermeld geen vertrouwelijke informatie in uw vraag.
