By Kristi Ngo, Catharine Yen en Phuong Anh Tran
De afgelopen jaren heeft de VS een aanzienlijke toename gezien in de belangstelling voor EB-5-visa uit Vietnam, wat heeft geresulteerd in meer I-526-verzoekschriften ingediend door Vietnamese staatsburgers. Bij veel I-526-verzoekschriften uit Vietnam gaat het om het gebruik van contant geld, goud en/of de aan- en verkoop van onroerend goed. Dit artikel legt de heersende geld- en goudcultuur uit die in heel Vietnam is doorgedrongen, en hoe deze culturele praktijk kan worden uitgelegd en gedocumenteerd in een I-526-petitie. In dit artikel wordt ook het vastgoedsysteem in Vietnam uitgelegd met betrekking tot het indienen van een I-526-petitie. Er zijn verschillende manieren waarop Vietnamese staatsburgers onroerend goed ontvangen of kopen en er zijn mogelijke problemen waar immigratieadvocaten op moeten letten. Met een diepgaander inzicht in de geschiedenis en achtergrond van deze Vietnamese praktijk kunnen immigratieadvocaten succesvollere I-526-verzoekschriften voorbereiden voor hun Vietnamese investeerderscliënten.
TOENEMENDE VRAAG NAAR EB-5-VISA VOOR VIETNAMESE ONDERDANEN
De Vietnamese vraag naar Amerikaanse visa blijft groot, gezien de hoge waardering van Vietnam voor de onderwijsmogelijkheden, gezondheidszorgdiensten, socialezekerheidsvoordelen en milieuveiligheid in de Verenigde Staten. De aanhoudende politieke instabiliteit in Vietnam en de groeiende financiële middelen van Vietnamese staatsburgers hebben een sterk klimaat voor Amerikaanse immigratie gecreëerd. De groeiende bevolking van Vietnamees-Amerikanen in de VS draagt ook bij aan de aantrekkingskracht van Vietnamese staatsburgers die naar de VS willen emigreren[1]
De belangstelling voor het EB-5-programma is de afgelopen jaren dus aanzienlijk toegenomen, omdat steeds meer Vietnamese staatsburgers zich bewust worden van het bestaan van het programma. Aanvankelijk creëerden verkeerde informatie en slechte spelers die betrokken waren bij EB-5 argwaan jegens het programma, maar de recente golf van I-829-goedkeuringen voor Vietnamese staatsburgers heeft de legitimiteit en effectiviteit van het programma gevalideerd. In 2017 had Vietnam het op een na hoogste aantal staatsburgers dat via het EB-5-programma de status van permanent ingezetene in de VS verkreeg. [2]Bovendien behoorden Vietnam en Brazilië tot de toplanden met de grootste stijging in het aantal afgegeven EB-5-visa tussen 2016 en 2017.
De gestage economische ontwikkeling van Vietnam heeft EB-5-investeringen voor een toenemend aantal onderdanen haalbaar gemaakt. De Vietnamese groei per hoofd van de bevolking is sinds 6.4 gestabiliseerd op 1990 procent per jaar en bereikte in 6.81 2017 procent.[3] Vietnam behoort tot de snelst groeiende economieën ter wereld, en in dit tempo zou de Vietnamese economie in 20 de twintigste grootste ter wereld worden.[2050]
DOCUMENTEREN VAN DE FONDSENBRON: HET OVERWINNEN VAN HET OP CONTANT GELD EN GOUD GEBASEERDE SYSTEEM VAN VIETNAM
Ondanks de grote vraag naar EB-5-visa door rijke Vietnamese individuen, moet Vietnam de geformaliseerde structuur van China voor EB-5-aanvragen nog bereiken. Het documenteren van de legale middelen voor investeringskapitaal kan voor veel Vietnamese investeerders en hun immigratieadvocaten lastig zijn. Hoewel vastgoedbezit de meest voorkomende financiële bron is van rijke Vietnamese investeerders, is het een onderbenut SOF-verhaal. Dit komt doordat veel beleggers moeite hebben met het documenteren van hun vastgoedbezit, vanwege de langdurige gewoonte van Vietnam om contant te betalen en het gebrek aan vastgoedgegevens.
Veel Vietnamese investeerders gebruiken contant geld en/of goud bij de aankoop en bouw van onroerend goed. Omdat USCIS-juryleden over het algemeen niet bekend zijn met de Vietnamese financiële gewoonten en praktijken, is het absoluut noodzakelijk om deze basis in de I-526-petitie te leggen door kranten- en onderzoeksartikelen op te nemen die deze culturele praktijk documenteren.
Vietnam is over het algemeen een op geld gebaseerde samenleving, die het traceren van legale fondsen af en toe tot een gigantische taak maakt. Volgens een onderzoek uit 2014 heeft slechts 30 procent van de Vietnamese staatsburgers een bankrekening, en naar schatting maken nog minder mensen regelmatig gebruik van bankdiensten.[5] Dit is te wijten aan de volgende feiten: de toegang tot banken buiten de grote Vietnamese steden is beperkt, de kosten van bankdiensten zijn hoog en de technologie en infrastructuur voor e-betalingen zijn onderontwikkeld. Er is bijgevolg een gebrek aan vertrouwen in het bank- en e-betalingssysteem onder de Vietnamese bevolking. Omdat de Vietnamese wet niet vereist dat financiële transacties via formele bankinstellingen worden uitgevoerd, wordt contant geld bij de overgrote meerderheid van de financiële transacties gebruikt.
Goud speelt ook een belangrijke rol in de Vietnamese economie. Het is niet alleen een zeer populaire belegging, maar goud wordt ook erkend als een soort valuta. Tot de jaren negentig werd goud in Vietnam gebruikt als ruilmiddel en meeteenheid. Vietnamese archieven kunnen bijvoorbeeld de waarde van een eigendom vermelden in goudstaven in plaats van in Vietnamese dong.
Gezien dit systeem dat afhankelijk is van contant geld en goud, beschikken veel Vietnamese investeerders wellicht over weinig tot geen documentatie die de daadwerkelijke betaling voor de aankoop van onroerend goed aantoont, zoals betalingsbewijzen en bankafschriften. Immigratieadvocaten mogen het belang van deze stap echter niet onderschatten bij het opsporen van de wettige bron van fondsen. Het uitbrengen van een verzoek om bewijs (RFE) is vrijwel zeker als de USCIS-juryleden het verband tussen de verkoopovereenkomst en de overdracht van onroerend goed mogen veronderstellen. Hoewel betalingsgegevens niet altijd beschikbaar zijn voor beleggers, zijn certificaten waaruit blijkt dat er belasting is betaald voor de aankoop van onroerend goed, goede bewijsalternatieven en moeten worden bevestigd door de verklaring van de belegger waarin de bron en de wijze van betaling worden vermeld. Bovendien, als gouden taels werden gebruikt bij de aan- of verkoop van onroerend goed, is het nuttig om een conversietabel van goud in contant geld te verstrekken, aangezien dit concept voor veel USCIS-juryleden vreemd blijft.
HET MEEST VOORKOMENDE SOF-VERHAAL: EIGENDOM VAN ONROEREND GOED
Vietnam heeft de afgelopen decennia een uitgebreide vastgoedontwikkeling ondergaan. Als gevolg daarvan zal de bouw van grond die jaren eerder is ontvangen of aangekocht, vaak veel later met zich meebrengen. Eigendomsgegevens kunnen het eigendom van grond weerspiegelen, maar niet van het onroerend goed als geheel. Beleggers moeten worden geadviseerd om de bouwvergunningen en de voltooiing van de bouw volledig te documenteren, evenals de waarde van het onroerend goed te valideren.
Het document dat het meest lijkt op een Amerikaanse schenkingsakte is een Vietnamees certificaat van huiseigendom en grondgebruiksrecht. Dit document biedt verschillende details over het onroerend goed, waaronder de grootte en ligging van de grond, de eigendomsgrondslag en de waarde van het onroerend goed. Het is verstandig dat immigratieadvocaten de huisvestingscertificaten nauwgezet onderzoeken om het adres te bevestigen, aangezien het adres van de woning af en toe verandert als gevolg van landreorganisatie door de overheid. Ook moet een certificaat van de lokale overheid waarin de wijziging van het adres van de woning wordt geverifieerd, worden overgelegd als onderdeel van het I-526-verzoekschrift. Deze worden “Beslissingen inzake de uitgifte van huisnummers” genoemd en zijn doorgaans verkrijgbaar bij plaatselijke stads- of gemeentearchieven. Nog een praktijktip: beleggers moeten mogelijk bij de lokale overheid een aanvraag indienen voor certificering van bijgewerkte eigendomsrechten.
Bovendien komt het verwerven van onroerend goed zonder betaling vaker voor in Vietnam dan in de VS. Vietnam staatswerknemers kunnen land krijgen als bonus voor hun lange geschiedenis van overheidsdienst. Vietnamese individuen kunnen ook eigendomsrechten ontlenen aan eerder gebruik van onvruchtbaar land vóór 1993, een concept dat vergelijkbaar is met ongewenst bezit. In deze omstandigheden zouden immigratieadvocaten mogelijk schriftelijk juridisch advies willen inwinnen bij een lokale Vietnamese raadsman om de basis van het onroerendgoedbezit van de investeerder te ondersteunen. Gezien de voorgaande omstandigheden is het nuttig om USCIS eraan te herinneren dat de juridische standaard bij EB-5-beoordeling “het overwicht van het bewijsmateriaal” is, wat betekent dat het cumulatieve bewijsmateriaal alleen hoeft aan te tonen dat het “meer waarschijnlijk is dan niet” dat de investeerder juridisch eigenaar is van het betreffende onroerend goed.
Als gevolg van de Vietnamese maatschappij die gebaseerd is op contant geld en goud, kan het opsporen van legitieme bronnen van fondsen met betrekking tot onroerend goed nog jaren problematisch blijven voor Vietnamese investeerders en hun advocaten. Niettemin is het begrijpen van de Vietnamese financiële gewoonten, evenals het kennen en identificeren van de beschikbare documenten die aan USCIS kunnen worden verstrekt, van cruciaal belang voor de voorbereiding van een goedkeurbare zaak.
Bronnen:
[1] Er wonen meer dan twee miljoen mensen van Vietnamese afkomst in de VS, US Census Bureau, 2016 American Community Survey 1-jarige schattingen, Amerikaanse FactFinder, 2016.
[1] Amerikaanse ministerie van Buitenlandse Zaken, Verslag van het Visumbureau, Tabel V Afgegeven immigrantenvisa en aanpassing van de status onderworpen aan numerieke beperkingen (per buitenlandse staat van verschuldigdheid), deel 3: 2017.
[3] Algemeen Bureau voor de Statistiek van Vietnam, Bbp-groeipercentage van 2015, 2015,
[4] Pricewaterhousecoopers, De wereld in 2050, Februari 2017.
[5] De Wereldbank, Gegevens over financiële inclusie / Global Findex (Vietnam)2014.
Kristi Quynh Ngo
Kristi Quynh Ngo is advocaat bij het kantoor van SKT in Long Beach, Californië. Ze concentreert haar praktijk op immigratiezaken, en haar toegewijde werk heeft talloze gezinnen geholpen zich te verenigen in de Verenigde Staten. De diverse juridische achtergrond van Ngo omvat verder familierecht, internationaal zakendoen en civiele rechtszaken. Ngo heeft een bachelordiploma van de University of California, Irvine. Ze behaalde haar doctoraat in de rechten aan de Chapman University School of Law, met de nadruk op belangenbehartiging en geschillenbeslechting. Ngo spreekt vloeiend Vietnamees en Engels.
Bekijk volledig profielDISCLAIMER: De standpunten in dit artikel zijn uitsluitend de mening van de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs de mening van de uitgever of zijn werknemers. of haar dochterondernemingen. De informatie op deze website is bedoeld als algemene informatie; het is geen juridisch of financieel advies. Specifiek juridisch of financieel advies kan alleen worden gegeven door een erkende professional met volledige kennis van alle feiten en omstandigheden van uw specifieke situatie. U dient overleg te plegen met juridische, immigratie- en financiële experts voordat u deelneemt aan het EB-5-programma. Het plaatsen van een vraag op deze website creëert geen advocaat-cliëntrelatie. Alle vragen die u plaatst, zijn openbaar beschikbaar; Vermeld geen vertrouwelijke informatie in uw vraag.
