Het goed beoordelen van het risicoprofiel van een EB-5-project kan ontmoedigend lijken, omdat elk project immigratie- en financiële risico's met zich meebrengt. Naarmate een project vordert, veranderen deze risico's tijdens de drie EB-5-fasen: I-526-aanvraag, voorwaardelijke verblijfsperiode en permanente verblijfsvergunning. Het is absoluut noodzakelijk dat projectsponsors en investeerders openhartige gesprekken over risico's voeren. Laten we, om deze gesprekken te begeleiden, de negen meest voorkomende risicofactoren onderzoeken.
FASE 1: I-526-TOEPASSING
Documentatierisico
USCIS rapporteerde een scherpe daling van het aantal I-526-goedkeuringen in het derde kwartaal van 2019. Het goedkeuringspercentage daalde tot 58%, het laagste in 14 jaar. Het is van cruciaal belang dat projectsponsors en investeerders de petitie goed voorbereiden met de hulp van een ervaren immigratieadvocaat. Het is de verantwoordelijkheid van de projectsponsor, met de hulp van zijn professionele EB-5-team, om substantiële documentatie te verstrekken om ervoor te zorgen dat de Kwestie van Ho standaard wordt voldaan. Investeerders moeten ervoor zorgen dat het project over geloofwaardige documentatie beschikt, inclusief, maar niet beperkt tot; marktstudies van derden, verifieerbare input voor het scheppen van banen, en bevestigde bouwcontract-, offerte- en tijdlijndocumenten.
Voor investeerders is het inhuren van een immigratieadvocaat met uitgebreide EB-5-kennis net zo belangrijk. Als een project de voorkeur geeft aan een advocaat, moeten beleggers nog steeds de ervaring van de advocaat verifiëren voordat ze verder gaan. Zodra ze zijn aangenomen, moeten beleggers bereid zijn documentatie over verschillende bronnen van fondsen te verstrekken. Omdat de bron en het pad van de fondsen de meest voorkomende reden zijn voor een weigering van de I-526, is het absoluut noodzakelijk dat investeerders samenwerken met immigratieadviseurs om hun investeringskapitaal goed te documenteren voordat ze investeren. Op dezelfde manier moeten projectsponsors ook samenwerken met immigratieadviseurs om de documenten over de bron en het traject van de fondsen van investeerders te beoordelen en te verifiëren voordat zij investeren.
Financieel risico
De meest gebruikelijke manier om financiële risico's tijdens de aanvraagfase te beheersen is met een I-526 weigeringsgarantie. Hoewel deze alomtegenwoordig zijn geworden, zijn ze niet allemaal gelijk geschapen. De belegger moet, met de hulp van zijn advocaat en beleggingsadviseur, op drie dingen letten bij het beoordelen van deze garanties: wie, hoe en wanneer. Controleer eerst wie de weigeringsgarantie ondertekent. Evalueer vervolgens de activa of financiële mogelijkheden van de ondertekenaar om een terugbetaling aan de EB-5-investeerders te doen. Als de partij of persoon niet kredietwaardig is, is de garantie niet meer waard dan het papier waarop deze is gedrukt. Bekijk vervolgens de taal in de garantie waarin wordt beschreven hoe en wanneer het kapitaal van de belegger zal worden terugbetaald. Veel projecten overwegen het vinden van een vervangende investeerder of andere “commercieel redelijke inspanningen” om de investering terug te betalen tijdens een weigering. De sterkste I-526 weigeringsgaranties stellen een tijdslimiet voor deze activiteiten en schetsen een back-upplan als dat de volledige investering van de investeerder niet oplevert.
Een ander instrument om in dit vroege stadium financiële risico’s te beheersen is een geblokkeerde rekening. Voorheen waren geblokkeerde rekeningen zo gestructureerd dat investeerderskapitaal pas vrijkwam na goedkeuring door de I-526. Naarmate de berechtingstijden van USCIS langer werden, verschoof de praktijk naar het gebruik van gedeeltelijke holdback-accounts. Dit zijn nuttige hulpmiddelen om het financiële risico van ontkenning te verkleinen; het zorgt echter vaak voor uitdagingen voor het project, inclusief vertragingen. Af en toe kan een investeerder nog steeds projecten tegenkomen die gebruik maken van een holdback-rekening. Houd er rekening mee dat dit in deze gevallen alleen de zekerheid biedt dat een deel van de hoofdsom direct beschikbaar zal zijn in geval van weigering. Beleggers moeten zich nog steeds afvragen welke eventuele andere beschermende maatregelen er zijn om ervoor te zorgen dat de financiële risico's in dit stadium goed worden beheerd.
FASE 2: CONSULAATINTERVIEW EN VOORWAARDELIJKE RESIDENTIE
Ontvankelijkheidsrisico
Zoals bij elke fase moeten investeerders aantonen dat ze ontvankelijk zijn tijdens het consulaatgesprek of het proces van aanpassing van de status. Beleggers moeten rekening houden met hun eerdere immigratiegeschiedenis, aangezien een statusverlies of de intrekking van een eerder visum de immigratieplannen van de EB-5 in gevaar kunnen brengen. Verder alle arrestaties of veroordelingen waar dan ook ter wereld kan de mogelijkheid van een belegger om naar de VS te emigreren in gevaar brengen. Beleggers moeten, alvorens te beleggen, open en eerlijk zijn tegenover hun advocaat om eventuele problemen met hun immigratie of persoonlijke geschiedenis te identificeren, om zo hun kansen op een verblijfsvergunning te vergroten.
Marktrisico
Investeren in een goed project is de beste manier om marktrisico te beheersen. Dit omvat het evalueren van de marktomstandigheden in een bepaald geografisch gebied, de vraag, de concurrentie en de financiële situatie.
Het is belangrijk om eerst rekening te houden met de fysieke locatie van het project. De VS zijn een groot land en de marktomstandigheden variëren van stad tot stad. Een luxe hoogbouwflat is bijvoorbeeld misschien niet haalbaar in een stad met 40,000 inwoners en een gemiddeld inkomen van $75,000. Het kan echter zijn dat diezelfde stad een substantieel onvervulde vraag naar seniorenwoningen heeft, wat resulteert in gunstige marktomstandigheden voor die specifieke beleggingscategorie. De risico's van deze twee projecten, in dezelfde stad, zullen sterk verschillen.
Om de marktomstandigheden in kaart te brengen, moeten investeerders en hun adviseurs de marktstudie van het project grondig doornemen. Voordat u in de gegevens duikt, moet u controleren of het marktonderzoek is uitgevoerd door een gerenommeerde derde partij, uitgevoerd namens het project (openbare gegevens alleen bieden niet voldoende details) en of het actueel is. Zoek in het rapport naar indicatoren die erop wijzen dat de markt stabiel is, sterke tekenen van groei vertoont en dat het project zal profiteren van verschillende vraagfactoren die klanten naar het project zullen blijven duwen. Een hotel zou er bijvoorbeeld baat bij hebben als het zich in de buurt van een universiteit of internationale luchthaven bevindt, aangezien beide een brede groep gebruikers hebben die vaak op zoek zijn naar hotels. In de marktstudie moet naast het businessplan ook de concurrentie worden besproken. Let op tekenen dat het project een redelijk plan heeft over hoe het zal concurreren.
Marktstudies moeten ook operationele financiële informatie omvatten. Vergelijk de financiële aannames met de aannames die in het bedrijfsplan van het project worden gebruikt. Als uit een marktonderzoek bijvoorbeeld blijkt dat een hotel op die locatie een verwachte bezettingsgraad zal hebben van x en gemiddeld dagtarief van y, zorg ervoor dat dit dezelfde cijfers zijn die door het project worden gebruikt. Als dat niet het geval is, voer dan een stresstest uit op de financiële waarden om te zien hoe deze presteren tegen deze bepaalde marktrentes.
KREDIETRISICO
De belegger moet een ontwikkelaar beoordelen om te zien of deze kredietwaardig is. Zoek naar ontwikkelaars en operators met een vertrouwd en uitgebreid trackrecord. Dit laat zien dat ze hun bedrijf zowel in goede tijden als in tijden van teruggang kunnen beheren. Vraag naar hun eerdere werk en geef de voorkeur aan bedrijven die een portefeuille hebben in dezelfde activaklasse als het EB-5-project. Een goede hotelontwikkelaar die nieuw is op het gebied van seniorenhuisvesting is riskanter dan een ontwikkelaar wiens portefeuille wellicht kleiner is, maar uitsluitend seniorenhuisvestingsfaciliteiten heeft opgeleverd. Controleer bovendien of de ervaring uit het verleden betrekking heeft op de bouw van de grond, waardetoevoeging of het beheer van een project. Ga er niet van uit dat iemand die succesvol is geweest in het verwerven, beheren en laten groeien van een vastgoedportefeuille, net zo goed in staat is om een bouwproject van de grond af aan te bouwen. Investeren met een ervaren ontwikkelaar moet het vertrouwen geven dat het projectteam de constructie goed kan afwerken, alle noodzakelijke vergunningen kan verkrijgen en uiteindelijk de financiële gezondheid van het project kan beheren.
FASE 3: PERMANENTE RESIDENTIE EN TERUGKEER VAN DE OPDRACHTGEVER
Instandhoudingsrisico
Om een permanente verblijfsvergunning te verkrijgen, moet USCIS bevestigen dat de investering gedurende de voorwaardelijke verblijfsperiode is volgehouden. De beste manier om zekerheid te bieden rond de duurzaamheid van investeringen is door te zoeken naar projecten met checks and balances, zoals projecten met een onafhankelijke fondsbeheerder. Als het project onder gemeenschappelijke controle staat van één entiteit of persoon, is het gemakkelijker voor fraude of misbruik van fondsen. Regionale centra en fondsbeheerders spelen een cruciale rol en moeten samen de prestaties, transparantie en verantwoording van het project helpen verbeteren. Voer antecedentenonderzoek uit van de belangrijkste principes en voer vooraf discussies over de relatieve ervaring die elk van deze groepen met zich meebrengt voor het project.
Risico op het creëren van banen
In deze laatste fase moet de werkgelegenheidscreatie worden geverifieerd. De eerste economische studies zijn gebaseerd op voorspellingen, die kunnen fluctueren. Houd bij het vergelijken van de banencreatie tussen projecten rekening met de soorten banen die naast de buffer worden geteld. Banen in de bouw zijn de veiligste banen waarop u kunt vertrouwen, omdat ze gemakkelijker te voorspellen zijn dan operationele banen. Als een project gebruik maakt van operationele banen, moet een investeerder controleren of banen in de bouw kunnen voldoen aan de banencreatieverplichtingen voor alle investeerders. Als dat niet het geval is, moeten beleggers zich afvragen hoe banen worden verdeeld en waar deze zich waarschijnlijk zullen bevinden, zodat ze een weloverwogen beslissing kunnen nemen. Beleggers moeten ook in gedachten houden dat het niet noodzakelijkerwijs het gebrek aan banencreatie zelf is dat problemen veroorzaakt in de I-829-fase, maar vaak het gebrek aan verificatie door de ontwikkelaar om de banen te bewijzen. Regionale centra en fondsbeheerders moeten over procedures beschikken om functie-informatie bij te houden, te verzamelen en te rapporteren aan de investeerder en USCIS.
Liquiditeitsrisico
Een dreigende zorg voor de meeste beleggers is het rendement van hun investering. In samenwerking met hun financieel adviseur moeten investeerders financiële modellen gebruiken om te zien of een herfinancieringsgebeurtenis of de verkoop van het project voldoende geld zal genereren om de bestaande schulden en investeerders terug te betalen. Aannames in het exitplan van het project, zoals de verwachte verkoopprijs of maximumprijs, moeten worden vergeleken met de marktstudie of andere beschikbare gegevens om ervoor te zorgen dat deze redelijk zijn.
Herschikkingsrisico
Er moet bijzondere aandacht worden besteed aan de wijze waarop kapitaal kan worden herschikt. Probeer precies te begrijpen wie de herplaatsingsbevoegdheid heeft en hoe toekomstige projecten zullen worden geëvalueerd, door de herplaatsingstaal in het aanbiedingsmemorandum te herzien. Projecten en investeerders kunnen dit risico gezamenlijk beheren met behulp van een fondsbeheerder met onafhankelijke bevoegdheid over herschikking, input van een geregistreerde beleggingsadviseur en een mogelijkheid voor investeerders om input te leveren tijdens het proces.
Afhaalmaaltijden
Alle beleggingen brengen risico's met zich mee, en EB-5 is niet anders. Stel uzelf de volgende vragen: welk risico kan worden geminimaliseerd, welk risico kan worden beheerd en welk risico bent u bereid te nemen? Met de hulp van professionals moeten beleggers de risico's in elke fase van EB-5 in overweging nemen voordat ze beleggen. Een ervaren sponsor moet over gemakkelijk inzetbare mitigatie-instrumenten beschikken die op maat zijn gemaakt voor elk project en moet in staat zijn deze maatregelen in detail te bespreken. Met deze tools kunnen investeerders en sponsors samenwerken om de algehele kans op succes te vergroten.
Mickayla Zinsli Rosard
Mickayla Zinsli Rosard heeft zeven jaar in de EB-5-industrie gewerkt en heeft toezicht gehouden op de verwerving van EB-140-fondsen ter waarde van $5 miljoen. Rosard was voorheen directeur van EB-5 Services bij Baker Tilly en bij een regionaal centrum. Ze was ook twee jaar lid van IIUSA's Public Policy Committee en was medeoprichter van de EB-5 Rural Alliance. Ze heeft effectenlicenties serie 63 en 82.
Bekijk volledig profielDISCLAIMER: De standpunten in dit artikel zijn uitsluitend de mening van de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs de mening van de uitgever of zijn werknemers. of haar dochterondernemingen. De informatie op deze website is bedoeld als algemene informatie; het is geen juridisch of financieel advies. Specifiek juridisch of financieel advies kan alleen worden gegeven door een erkende professional met volledige kennis van alle feiten en omstandigheden van uw specifieke situatie. U dient overleg te plegen met juridische, immigratie- en financiële experts voordat u deelneemt aan het EB-5-programma. Het plaatsen van een vraag op deze website creëert geen advocaat-cliëntrelatie. Alle vragen die u plaatst, zijn openbaar beschikbaar; Vermeld geen vertrouwelijke informatie in uw vraag.
