Hoe je EB-5-projecten vanuit een kredietperspectief bekijkt

By John Schen 

Het EB-5 visumprogramma biedt een unieke kans op verblijf in de VS via investeringen, maar omvat complexe financiële ondernemingen en potentiële risico's die verschillende partijen met de grootste zorg moeten beheren. Het ondertekenen van een EB-5 lening kan ingewikkeld en tijdrovend zijn. Laten we de kernconcepten voor het ondertekenen verkennen: "5 C's van krediet" - Karakter, Capaciteit, Kapitaal, Onderpand en Voorwaarden - en een overzicht van de risicobeoordeling van een toekomstig EB-5 project.  

GELDVERSTREKKERS KUNNEN DE VEILIGHEID VAN HET EB-5 KAPITAAL VERBETEREN  

Karakter – Betrouwbaarheid van het managementteam 

Character evalueert de betrouwbaarheid en betrouwbaarheid van de belangrijkste stakeholders die betrokken zijn bij een EB-5-project, met name degenen die 20% of meer van de lenende entiteit bezitten. Het richt zich op hun staat van dienst op het gebied van schuldenbeheer en het op tijd nakomen van financiële verplichtingen. Vanuit het perspectief van een EB-5-investeerder betekent het begrijpen van het karakter van projectmanagers en ontwikkelaars het onderzoeken van hun historische prestaties in eerdere ondernemingen, wat de geruststelling biedt dat ze het project effectief en ethisch kunnen beheren. 

Capaciteit – Financiële draagkracht om de investering vol te houden 

Capaciteit verwijst naar het vermogen van het project om voldoende inkomsten te genereren om de schuldbetalingen te dekken, naast alleen de geprojecteerde inkomsten. Dit omvat het overwegen van garanties van gerelateerde partijen zoals moedermaatschappijen, filialen of individuele sponsors, die dienen als secundaire bronnen van terugbetaling. Dit zorgt ervoor dat er extra lagen van financiële ondersteuning zijn die de investering beschermen en het vermogen om aan financiële verplichtingen te voldoen, zelfs onder onvoorziene omstandigheden, vergroten. 

Dekkingsratio voor schuldendienst (DSCR) 

De DSCR meet het vermogen van een entiteit om zijn operationele inkomsten te gebruiken om al zijn schuldverplichtingen te dekken, inclusief aflossingen en rentebetalingen. Het is een directe indicator van het vermogen van het project om financiële verplichtingen te voldoen via zijn operationele inkomsten. 

Een DSCR groter dan 1.25 is vereist, waarbij een hogere ratio van meer dan 1.45 de voorkeur verdient. Ratio's boven 1.25 bieden vertrouwen dat het project voldoende inkomsten genereert om de schuldbetalingen comfortabel te beheren, terwijl hogere waarden extra zekerheid bieden van financiële robuustheid tegen onvoorziene tegenslagen of inkomensschommelingen. 

Door deze verhouding binnen de aanbevolen drempelwaarde te houden, tonen EB-5-projecten een robuuste financiële gezondheid. Dit vergroot het vertrouwen van investeerders, omdat ze ervoor kunnen zorgen dat financiële verplichtingen zelfs onder uitdagende omstandigheden kunnen worden nagekomen. Hierdoor worden investeringen veiliger en aantrekkelijker. 

Kapitaal – Investeringsstructuur en eigen vermogensbijdrage 

Kapitaal omvat het analyseren van de kapitaalstapel van het project, die het eigen vermogen van sponsors en alle vormen van schuld en preferent eigen vermogen omvat. Een sterke aanvraag heeft een hoog aandeel eigen vermogen ten opzichte van schuld, wat de financiële hefboomwerking vermindert en dus het risico verlaagt. De samenstelling van de kapitaalstapel is cruciaal omdat het de financiële robuustheid van het project en de toewijding van de sponsors weerspiegelt, waardoor het een kritische indicator is van de stabiliteit van het project. 

Onderpand – Zekerheid ter dekking van de investering 

Onderpand heeft betrekking op de activa die de lening dekken. Voor EB-5-projecten is de voorschotrente op senior schuld vergeleken met de waarde van het onderpand (meestal onroerend goed) een belangrijke maatstaf. Een conservatieve loan-to-value-ratio geeft aan dat het project niet te veel geleend is, wat een substantieel kussen biedt om potentiële marktschommelingen op te vangen en ervoor zorgt dat investeerders een solide zekerheid hebben die hun investering ondersteunt. 

Lening-waardeverhouding (LTV) 

De LTV-ratio meet het geleende bedrag ten opzichte van de waarde van het onderpand. Het is een cruciale indicator die door kredietverstrekkers wordt gebruikt om het risiconiveau van de lening te beoordelen. 

Een streef-LTV van 50% is standaard, wat aangeeft dat het leenbedrag de helft is van de waarde van de onderliggende activa, wat een aanzienlijke veiligheidsmarge biedt. Voor bijzonder sterke aanvragen of aanvragen die gepaard gaan met extra schuldproducten, kan een hogere LTV worden overwogen, wat zorgt voor meer financieringsflexibiliteit terwijl het risico effectief wordt beheerd. 

Het handhaven van een voorzichtige LTV-ratio vermindert het potentiële verlies op investeringen en verzekert investeerders van de veilige financiële basis van het project. Deze conservatieve financiële managementpraktijk vergroot de geloofwaardigheid van het project en maakt het aantrekkelijker voor investeerders door de solide backing van tastbare activa en goed beoordeelde financiële risico's te benadrukken. 

Voorwaarden – De externe en interne invloeden op EB-5-investeringen 

Voorwaarden beoordelen de algehele omgeving waarin het EB-5-project opereert. Dit omvat het evalueren van de directe ervaring van de eigenaar in de industrie, macro-economische factoren, lokale marktdynamiek zoals groeipaden en andere relevante statistieken zoals industriespecifieke wanbetalingspercentages en publieke investeringen. Haalbaarheidsstudies van derden spelen ook een belangrijke rol bij het bieden van een objectief beeld van deze omstandigheden, wat helpt bij het voorspellen van het succes van het project in zijn specifieke setting. 

WAAROM ZIJN DE 5 C'S VAN BELANG VOOR HET BESCHERMEN VAN GEÏNVESTEERD KAPITAAL? 

Bij EB-5-investeringen, waar de inzet hoog is en de uitkomsten een cruciale impact hebben op de doelstellingen van investeerders met betrekking tot verblijf en behoud van de investering, is kapitaalzekerheid van het grootste belang.  

De toepassing van de 5 C's van krediet - Karakter, Capaciteit, Kapitaal, Onderpand en Voorwaarden - biedt een robuust raamwerk voor het beschermen van geïnvesteerd kapitaal. Elk onderdeel speelt een cruciale rol bij het beperken van risico's die verband houden met EB-5-projecten: Karakter zorgt voor betrouwbaar management, Capaciteit bevestigt financiële gezondheid, Kapitaal benadrukt sterke eigenvermogensondersteuning, Onderpand biedt tastbare zekerheid en Voorwaarden beoordelen de externe en interne factoren die het project beïnvloeden.  

Door deze principes ijverig toe te passen, kunnen investeerders de veiligheid van hun kapitaal vergroten, en zo niet alleen naleving van de vereisten van het EB-5-programma garanderen, maar ook het financiële succes van het project. Deze strategische aanpak is essentieel voor iedereen die succesvol door de complexiteit van EB-5-investeringen wil navigeren, waardoor het een veiliger en haalbaarder pad wordt om zowel immigratie- als financiële doelstellingen te bereiken. 

EEN UITGEBREIDE EVALUATIE IS NODIG OM DE RISICO'S BIJ EB-5-INVESTERINGEN TE BEPERKEN 

Het beperken van de risico's die samenhangen met EB-5-investeringen vereist een uitgebreide evaluatie van zowel financiële als immigratiegerelateerde factoren. Het is zoveel meer dan wat de bovenstaande concepten kunnen omvatten. Omdat de meeste regionale EB-5-centra echter niet gespecialiseerd zijn in het uitvoeren van professionele kredietbeoordelingen, kunnen ernstige financiële uitdagingen gemakkelijk over het hoofd worden gezien in het due diligence-proces van het project.  

DISCLAIMER: De standpunten in dit artikel zijn uitsluitend de mening van de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs de mening van de uitgever of zijn werknemers. of haar dochterondernemingen. De informatie op deze website is bedoeld als algemene informatie; het is geen juridisch of financieel advies. Specifiek juridisch of financieel advies kan alleen worden gegeven door een erkende professional met volledige kennis van alle feiten en omstandigheden van uw specifieke situatie. U dient overleg te plegen met juridische, immigratie- en financiële experts voordat u deelneemt aan het EB-5-programma. Het plaatsen van een vraag op deze website creëert geen advocaat-cliëntrelatie. Alle vragen die u plaatst, zijn openbaar beschikbaar; Vermeld geen vertrouwelijke informatie in uw vraag.