Een heroverweging van stedelijke versus plattelandsinvesteringen

Het waargenomen conflict tussen stedelijke en landelijke belangen is een onderwerp van verhitte discussies en heeft materiële gevolgen voor de toekomst van EB-5-investeringen. De afkorting tussen stad en platteland door belanghebbenden uit de sector en beleidsmakers is echter eenvoudigweg nutteloos, en wel om drie redenen.

Ten eerste gaat de discussie er te vaak van uit dat EB-5-investeringen in stedelijke gebieden automatisch van hogere kwaliteit zijn dan investeringen in het platteland, wat eenvoudigweg niet het geval is. Ten tweede houdt deze formulering geen rekening met het feit dat projecten in noodlijdende stedelijke gebieden en kleinere stedelijke markten ook aanzienlijke nadelen ondervinden ten opzichte van gateway-markten. Ten derde en het allerbelangrijkste: deze afkorting leidt af van wat de voornaamste overweging zou moeten zijn: de kwaliteit van beleggingen.

Kwaliteit is baan nummer één

Regionale centra, migratieagenten en individuele investeerders moeten EB-5-projecten beoordelen op basis van hun algemene kwaliteit. Het is gevaarlijk om aan te nemen dat, omdat er een deal in Manhattan is, deze goed moet zijn. Locatie is een sleutelfactor, maar net zo belangrijk zijn de markt- en sectordynamiek, de diepte en ervaring van de sponsoring, het uitvoeringsrisico, de kapitaalstructuur, publieke prikkels, de juridische structuur, risicobeperking, nalevingsprocessen, documentatiekwaliteit en een groot aantal andere projecten. -specifieke factoren. De waarheid is dat het heel goed mogelijk is om een ​​uiterst aantrekkelijke EB-5-investering te structureren in een plattelandsmarkt of een noodlijdende stedelijke markt; Ik heb beide zelf gedaan. Het is net zo goed mogelijk om in een gateway-stad een project van extreem lage kwaliteit te vinden. De effectentoezichthouders hebben er de afgelopen maanden meer dan een paar op nuttige wijze geïdentificeerd.

De afgelopen jaren is de EB-5-industrie snel volwassen geworden, waardoor steeds geavanceerdere projectsponsors en investeringsmanagers zijn aangetrokken, evenals toezicht door de toezichthouders. Als reactie hierop beginnen migratieagenten hun spel op te voeren en externe experts in te huren om te helpen met due diligence – een welkome ontwikkeling. Een aanbod dat vijf jaar geleden uit de schappen zou vliegen, zou vandaag de dag misschien helemaal niet meer werken, deels omdat gateway-steden vol zitten met EB-5-investeringsmogelijkheden, waarvan een handvol spraakmakende mislukkingen waren. Nu deze trends zich hebben doorgezet, is de kracht van het locatievoordeel van de toegangspoortsteden – hoewel nog steeds aanzienlijk – afgenomen, en dat zal zo blijven. Sponsors van plattelandsprojecten kunnen concurreren als zij sterke punten identificeren en communiceren die het locatievoordeel van hun stedelijke concurrenten overwinnen.

Het is uiteraard duidelijk dat het merendeel van de EB-5-investeringsprojecten zich in stedelijke gebieden afspeelt. Het is helemaal niet verrassend dat het EB-5-kapitaal vooral sterk geconcentreerd is in gateway-steden als New York, Los Angeles en San Francisco. De regionale centra die deze markten bestrijken, profiteren van de ingebouwde voordelen van mondiale merkherkenning en diepgaande bestaande culturele banden met China. Daarentegen, en ook niet verrassend, richt slechts een handvol regionale centra zich op het Amerikaanse platteland, en is het investeringsvolume in deze gebieden veel lager geweest. Dit weerspiegelt de fundamentele economische realiteit dat de Verenigde Staten grotendeels een stedelijke natie zijn en dat de overgrote meerderheid van de economische activiteit in stedelijke gebieden plaatsvindt.

Hieruit volgt echter niet dat projecten op het Amerikaanse platteland automatisch een hoger risico of een lagere kwaliteit met zich meebrengen dan stedelijke projecten. Het is ook niet zo dat EB-5-kapitaal niet geschikt is voor investeringen in noodlijdende stedelijke gebieden. Het is waar dat haalbare projecten in deze gebieden vaak aanzienlijk kleiner zijn dan projecten in gevestigde stedelijke markten. Hun kleinere formaat maakt ze niet minder waardevol, belangrijk of impactvol.

Een casestudy van twee stedelijke projecten

Twee projecten die EB-5-investeringen mogelijk hebben gemaakt, zijn onder meer de Simpson Place, een voorziening voor begeleid wonen in Dallas die senioren met een laag inkomen bedient, en een soortgelijke voorziening in dezelfde stad genaamd Lakewest. Het doel was om via EB-5 buitenlandse directe investeringen naar Dallas te stimuleren, met de nadruk op projecten die aansluiten bij de economische ontwikkelingsprioriteiten van de stad. Deze faciliteiten dragen op betekenisvolle wijze bij aan het behoud van het weefsel van deze gemeenschappen en EB-5 was de gezamenlijke kracht hierachter. De EB-5-investering achter de twee eigendommen bedroeg ongeveer $ 10 miljoen. Het kostte tijd en energie om het verdienmodel te onderschrijven en een EB-5-lening aan de sponsor te structureren die voldoende onderpanddekking en kredietondersteuning bood aan de EB-5-investeerders. De structuur was niet eenvoudig en ondanks alles – de complexiteit, de locaties in twee van de moeilijkere gebieden van Dallas, de kleine omvang en de relatief onbekende sponsor – kunnen de projecten een overtuigend verhaal vertellen aan EB-5-investeerders en beide deals rond krijgen. Deze projecten bevinden zich in achtergestelde buurten in Dallas, niet in San Francisco, maar met de juiste marketingaanpak hebben EB-5-investeerders voorbij de oppervlakkigheid gekeken naar de aanzienlijke verdiensten van de investering. Deze verdiensten omvatten onder meer: ​​een sponsor met aantoonbare ervaring in seniorenhuisvesting, een specifieke inkomstenstroom van de federale overheid, een aanzienlijke kredietsteun van de sponsor en de enthousiaste steun van zowel de stad als de Federal Home Loan Bank. Deze factoren waren nodig om het locatienadeel met succes te overwinnen.  

Voorbeelden van plattelandsprojecten