By John Schen en Justin Zwarthall
Het EB-5 visumprogramma voor immigranteninvesteerders is door het Congres in het leven geroepen met als doel banen te creëren in achtergestelde gebieden van de Amerikaanse economie.
Als gevolg van de beperkingen die zijn opgelegd aan bankkapitaal en de schaarste en hoge kosten van andere vormen van particulier kapitaal in de afgelopen jaren, zijn EB-5-dollars echter een primaire bron van kapitaal geworden voor commerciële vastgoedontwikkelaars, inclusief degenen die vastgoed gaan bouwen. torenhoge wolkenkrabbers en woonflats in grote stedelijke gebieden in de VS. Deze ontwikkeling, samen met sporadische spraakmakende gevallen van oneigenlijk gebruik van EB-5-fondsen en een injectie van partijpolitiek in verband met immigratiekwesties, heeft een negatieve invloed gehad op de perceptie van het publiek over de EB. -5 programma. Enige kritiek op het EB-5-programma is terecht – vooral hoe een ongelukkige hoeveelheid EB-5-kapitaal, bestemd voor achtergestelde gebieden, naar grote luxeprojecten in grote steden is gesluisd – maar EB-5 kan nog steeds een economische kracht zijn.
Wat de industrie nodig heeft, is zichzelf de fundamentele vraag te stellen: welk investeringsvehikel het beste past bij het EB-5-programma, niet alleen op het microniveau van voldoende banencreatie voor elke EB-5-investeerder, maar ook op macroniveau, waardoor achtergestelde sectoren worden gestimuleerd. van de Amerikaanse economie in het algemeen? Wat het macrovraagstuk betreft, zijn door de overheid gesponsorde leningprogramma's geschikt. Federale, staats- en lokale overheden introduceren en onderhouden gerichte leningprogramma’s met als doel positief economisch gedrag aan te moedigen, en niet louter voor economisch gewin, zoals het geval is bij particuliere financiële instellingen. Veel van deze door de overheid gesponsorde leningprogramma's hebben bijna, zo niet identieke, doelstellingen als die van het EB-5-programma: het scheppen van banen. Deze synergie biedt enkele unieke voordelen die door de overheid gesponsorde leningprogramma's voor de EB-5-industrie met zich meebrengen.
SBA 504-LENINGPROGRAMMA EN HET PROCES DAARVAN
Het SBA 504-leningprogramma is bedoeld om banen te creëren en financiering te verstrekken aan kleine bedrijven (zoals hotels met beperkte service) voor de aankoop en/of bouw van vaste activa bestaande uit door de eigenaar bewoond commercieel onroerend goed.
Doorgaans moet de lener bij een SBA 504-leningstransactie minimaal 10 procent, vaker 20 procent, van de totale projectkosten bijdragen in de vorm van aandelenfinanciering. Een particuliere kredietverstrekker leent doorgaans 50 procent van de totale projectkosten via een permanente lening die doorgaans wordt gedekt door een SBA 504 senior lening, wat een eerste pandrecht is op de activa van de lener, en de SBA leent de resterende 40 procent via een SBA 504 achtergestelde lening. , een lening die is gedekt door een achtergesteld tweede pandrecht op de activa van de kredietnemer.
Het geld voor de achtergestelde lening SBA 504 wordt bijeengebracht via een maandelijkse veiling van obligaties, die voor 100 procent wordt gegarandeerd door de Amerikaanse overheid. Door de SBA 504 achtergestelde lening te verstrekken, moedigt de SBA particuliere kredietverstrekkers aan om SBA 504 senior leningen aan te bieden aan kleine bedrijven in een eerste pandrechtpositie tegen een aanvaardbare lening-kostenpositie van 50 procent, terwijl de kleine zakelijke kredietnemer de totale 80 tot 90 procent krijgt. financiering die nodig is om het project te voltooien.
EB-5-fondsen kunnen worden gebruikt om ander kapitaal te financieren dan de achtergestelde lening van de SBA 504 die nodig is voor het project, inclusief de gehele of een deel van de senior lening van de SBA 504. Zonder de achtergestelde lening SBA 504 zouden particuliere kredietverstrekkers vanwege het aanzienlijk hogere risico moeite hebben dit soort deals voor kleine bedrijven te sluiten. Met deze speciale medefinancieringsstructuur uit de SBA 504-lening zijn de echte winnaars de gekwalificeerde eigenaren van kleine bedrijven en de werknemers wier banen niet zouden zijn gecreëerd zonder de beschikbaarheid van het programma.
Het creëren van banen is van cruciaal belang
De synergie tussen het EB-5-programma en door de overheid gesponsorde leningprogramma's, met name SBA-leningprogramma's, is opgebouwd rond het scheppen van banen. De allerbelangrijkste vereiste van de I-829-goedkeuring die een permanente verblijfsstatus verleent aan EB-5-investeerders is de vervulling van het creëren van 10 voltijdbanen per investeerder.
Vaak is de meest fundamentele maatstaf voor het succes van een door de overheid gesponsord leningprogramma ook het scheppen van nieuwe banen. Dit is zo belangrijk dat bepaalde door de overheid gesponsorde leningprogramma's, waaronder het SBA 504-leningprogramma, het scheppen van banen een vereiste maken voor elke lener. Momenteel vereist het SBA 504-leningprogramma dat elke lener ten minste één voltijdbaan creëert voor elke $ 65,000 aan leningopbrengsten die door de SBA worden verstrekt.
GEBRUIK MAKEN VAN OVERHEIDSMIDDELEN EN HET VERTROUWEN VAN INVESTEERDERS
Het succes van elk EB-5-project wordt in eerste instantie bepaald door de efficiëntie van de EB-5-fondsenwerving. Hoe het project is gestructureerd om de investering geloofwaardig, veilig en transparant te maken voor de beoogde EB-5-investeerders, is van het grootste belang.
Betrokkenheid van de overheid bij een EB-5-project kan verdere acceptatiecontrole en andere voordelen toevoegen die EB-5-investeerders aantrekkelijk vinden, maar kan aanzienlijk variëren per type leningprogramma, variërend van directe garantie op een deel van de projectfinanciering tot onafhankelijke acceptatie en verwerking. het aantrekken van kapitaal om deals te cofinancieren of een combinatie hiervan. In het geval van het SBA 504-leningprogramma verwerkt en onderschrijft de SBA eerst de lening. Vervolgens geeft de SBA een obligatie uit en zamelt geld in voor de tweede lening. Tenslotte garandeert de SBA de achtergestelde lening SBA 504. Ongeacht de exacte betrokkenheid van de overheid, is de algehele impact van specifieke overheidsmiddelen op een bepaald leningprogramma en uiteindelijk op het EB-5-project waardevol, omdat het een extra laag van toezicht en bescherming toevoegt die EB-5-investeerders graag zien. .
Het betrekken van door de overheid gesponsorde leningprogramma's bij een EB-5-project heeft als bijkomend voordeel dat een programma waarschijnlijk een lange staat van dienst heeft die EB-5-investeerders kunnen beoordelen om de waarschijnlijkheid van succes te meten op basis van de eerdere projectgeschiedenis. Vergeleken met het EB-5-programma dat in 1990 van start ging, beschikken veel door de overheid gesponsorde leningprogramma's over uitgebreidere gegevens, vaak gebaseerd op een cumulatief leningvolume van miljarden dollars over de jaren heen, waarnaar EB-5-investeerders kunnen verwijzen. Amerikaanse federale, staats- of lokale goedkeuring, betrokkenheid en directe investeringen in het project kunnen het verkrijgen van vertrouwen van EB-5-investeerders in het project vergemakkelijken en hun beslissing om te investeren positief beïnvloeden.
CASESTUDY: DE MARSHVILLE JEUGDCAMPUS
Een goed voorbeeld van EB-5-projecten waarbij gebruik wordt gemaakt van door de overheid gesponsorde leningprogramma's is de Marshville-jeugdcampus, een Anderson Health Services-project in Marshville, North Carolina. Anderson's campus is een psychiatrische rehabilitatiefaciliteit voor probleemjongeren, mogelijk gemaakt en gefinancierd met behulp van het SBA 504-leningprogramma en EB-5-fondsen.
De instelling biedt ter plaatse, inwonende, fulltime psychiatrische adviesdiensten aan jongeren tussen de 13 en 17 jaar, met als doel een effectieve behandeling te bieden en alle jongeren die in de instelling worden behandeld terug te brengen naar hun families en gemeenschappen. Vóór de bouw van de campus stuurde de staat North Carolina maar liefst 400 jongeren per jaar naar faciliteiten buiten de staat vanwege een gebrek aan beschikbare middelen in de staat.
De totale projectkosten voor dit project bedroegen $ 8 miljoen, waarbij $ 2 miljoen aan EB-5-fondsen werd geïnvesteerd in de eerste onderhandse lening met retentierecht. Naast de positieve impact op de gemeenschap van de Marshville-campus, heeft dit project halverwege het eerste werkingsjaar met succes zijn doelstelling voor het scheppen van banen van 73 voltijdbanen bereikt, wat duidelijk de positieve impact aantoont die EB-5-fondsen kunnen hebben, niet alleen via werkgelegenheid creatie, maar door het dienen van de samenleving.
De aanzienlijke synergie tussen het EB-5-programma en door de overheid gesponsorde leningprogramma's wordt gedreven door de gedeelde doelstellingen om achtergestelde delen van de Amerikaanse economie te bedienen en de banengroei te bevorderen.
Het huwelijk van de twee creëert een blauwdruk voor zowel succesvolle EB-5-investeringen voor financiers als voor de infusie van EB-5-fondsen in sectoren van de Amerikaanse economie waar deze het meest nodig zijn en waar deze het meeste goed kunnen doen. Het aantrekken van EB-5-kapitaal door gebruik te maken van door de overheid gesponsorde leningprogramma's, het selecteren van leningprojecten van hoge kwaliteit en het op een veilige en stabiele manier afsluiten en aflossen van leningen geeft meer gemoedsrust aan zowel EB-5-investeerders als de gekwalificeerde projecteigenaren, wat leidt tot algemeen EB-5-investeringssucces.
John Schen
John Shen is de CEO van American Lending Center LLC. Hij is een pionier in de sector van regionale centra, waar hij EB-5-kapitaal heeft geïntroduceerd in leningprogramma's van de Amerikaanse overheid, zoals het SBA 504-programma. In oktober 2017 won Shen de ‘Coleman SBA 504 Lender of the Year Award’, de jaarlijkse prijs voor de beste kredietverstrekkers voor kleine bedrijven. Hij richtte in 2009 American Lending Center LLC op, dat in april 2010 de aanduiding US Citizenship and Immigration Services als regionaal centrum ontving en in november 2010 een Californische vergunning voor financiële kredietverstrekkers.
Bekijk volledig profielDISCLAIMER: De standpunten in dit artikel zijn uitsluitend de mening van de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs de mening van de uitgever of zijn werknemers. of haar dochterondernemingen. De informatie op deze website is bedoeld als algemene informatie; het is geen juridisch of financieel advies. Specifiek juridisch of financieel advies kan alleen worden gegeven door een erkende professional met volledige kennis van alle feiten en omstandigheden van uw specifieke situatie. U dient overleg te plegen met juridische, immigratie- en financiële experts voordat u deelneemt aan het EB-5-programma. Het plaatsen van een vraag op deze website creëert geen advocaat-cliëntrelatie. Alle vragen die u plaatst, zijn openbaar beschikbaar; Vermeld geen vertrouwelijke informatie in uw vraag.
