Inzicht in EB-5-investeringen: belangrijkste financiële inzichten en risico's

Door Chris Foulger 

Van de glimmende wolkenkrabbers van New York City tot eengezinswoningen in San Diego en alles daartussenin, EB-5-investeerders worden geconfronteerd met een duizelingwekkende hoeveelheid vastgoedprojecten op de markt die strijden om hun vertrouwen en investeringsdollars. Hoewel de meeste personen met $ 800,000 om toe te wijzen aan een green card-programma financieel onderlegd zijn, hebben ze mogelijk niet de specifieke vastgoedervaring in de VS om de risico's en beloningen van deze complexe investeringen eerlijk te evalueren. Dit artikel hoopt investeerders te begeleiden terwijl ze door deze wateren navigeren en proberen te bepalen of een voorgesteld project geschikt is voor hun situatie. 

Hoewel er veel variabelen zijn om te overwegen, zou iedereen het erover eens moeten zijn dat de twee primaire doelen van een investeerder zijn: 1) hun green card ontvangen, en 2) rendement op hun investering van $ 800,000. Met deze doelen in gedachten, volgt hieronder een inleiding op enkele fundamentele factoren om te overwegen bij het vergelijken van EB-5-kansen.  

WERKGELEGENHEID CREËREN VOOR EB-5 

Elke EB-5 investeerder moet minstens 10 banen creëren via zijn investering. De US Citizenship and Immigration Services (USCIS) erkent twee soorten banencreatie via investeringen in regionale centra: direct en indirect. Directe banen zijn banen die worden gecreëerd door het EB-5 project zelf. Voorbeelden van directe banen zijn de bouwbanen die verband houden met de bouw van een project of de werknemers die in een hotel werken als het project eenmaal is voltooid. Indirecte banen zijn banen die worden gecreëerd door de economische activiteit die door het project wordt gegenereerd.  

Regionale centra gebruiken een economisch model zoals Rims II om het aantal directe en indirecte gecreëerde banen te bepalen. Het economische succes (of falen) van een project bepaalt niet noodzakelijkerwijs of aan de vereiste voor het creëren van banen is voldaan. Een project kan financieel succesvol zijn, maar er niet in slagen de vereiste banen te creëren. Een project kan ook financieel mislukken, maar toch de vereiste banencreatie bereiken door middel van projectconstructie. Omdat USCIS overbruggingsfinanciering toestaat, zijn sommige projecten met de constructie begonnen en hebben ze daarom de vereiste banen gecreëerd, zelfs voordat ze EB-5-fondsen ontvingen. Dit unieke scenario kan het risico op het creëren van banen voor een EB-5-investeerder volledig wegnemen. 

EB-5 IN DE KAPITAALSTAPEL 

De kapitaalstapel is de term die wordt gebruikt om te beschrijven hoe de totale kosten van een project worden verdeeld over de verschillende investeerdersgroepen die het benodigde kapitaal leveren. Banencreatie kan pas plaatsvinden nadat de sponsor de kapitaalstapel heeft toegezegd en het project is gebouwd. Een voorzichtige kapitaalstapel is belangrijk voor banencreatie en kapitaalrendement. In dit geval vermijdt een voorzichtige kapitaalstapel buitensporig hoge hefboomwerking. Een hefboomwerking van 90% wordt bijvoorbeeld algemeen erkend als extreem riskant. Een typische kapitaalstapel op een appartementenproject van $ 100 miljoen kan bijvoorbeeld $ 60 miljoen (of 60%) aan eerste positie "senior" hypotheekschuld zijn, met $ 40 miljoen (of 40%) aan eigen vermogen dat is voorgeschoten door de eigenaar van het project. Een veelvoorkomende variant van deze structuur is wanneer een ontwikkelaar een extra niveau van riskantere tweede positie schuld, genaamd mezzanine of "mezz" schuld, opneemt tussen de senior lening en het eigen vermogen. In dit voorbeeld zou het appartementenproject van $ 100 miljoen hierboven nog steeds de $ 60 miljoen aan eerste positie senior schuld hebben. Toch zou er nog een laag achtergestelde of mezz-schuld aan worden toegevoegd (in dit voorbeeld $ 25 miljoen), waardoor de eigenvermogensinvestering in dit voorbeeld wordt teruggebracht tot $ 15 miljoen.  

In de Verenigde Staten zou de prijsstelling, of het rendement dat investeerders in elk van deze verschillende delen van de kapitaalstapel eisen, ongeveer als volgt zijn: Senior Loan; 7%, Mezzanine Loan; 13%, Expected Equity Return; 18%. Deze prijsstelling is relevant omdat het het relatieve risico laat zien dat elke partij neemt; naarmate het risico toeneemt, neemt het verwachte rendement toe. EB-5-kansen worden in elke laag van de kapitaalstapel aangeboden.  

Hoewel er niets mis is met een equity of mezzanine EB-5 investering, moet een investeerder zich ervan bewust zijn dat hij meer risico neemt in die positie en dat hij daarvoor adequaat betaald moet worden. Als alle andere zaken gelijk zijn, als twee projecten EB-5 investeerders de kans bieden om te investeren, één in een senior leningstructuur van 0.5% versus een concurrerend project dat een equity investeringsstructuur van 5% biedt, biedt de senior lening de betere risicogecorrigeerde waarde op basis van hoe experts in de Verenigde Staten vastgoedrisico's prijzen.  

De kern van de zaak is: de kapitaalstapel is belangrijk, en EB-5-investeerders moeten erop kunnen vertrouwen dat de kapitaalstapel solide is om ervoor te zorgen dat het project wordt gebouwd, wat de werkgelegenheid mogelijk maakt die nodig is voor de green card. De relatieve positie binnen de kapitaalstapel is ook van belang, aangezien elke laag een ander risiconiveau vertegenwoordigt. Alleen omdat een bekende bank de senior lening van een kapitaalstapel verstrekt, mag niet worden aangenomen dat de bank de EB-5-investering onderschrijft. Vergeet niet dat de bank hun risico, en ze zullen geen probleem hebben met het uitsluiten van EB-5 investeerders om de belangen van de bank te beschermen. Als EB-5 investeerders niet aanzienlijk meer betaald krijgen om junior posities in de kapitaalstapel te nemen, zouden ze een senior leningproject kunnen overwegen.  

PRODUCTTYPE VOOR EB-5-PROJECTEN 

EB-5-projecten zijn er in alle vermogensklassen. Hotels, kantoren, industrie, productie, detailhandel en woningen hebben allemaal geprofiteerd van EB-5-financiering. Elke vermogensklasse heeft voor- en nadelen die investeerders moeten overwegen bij het evalueren van de investering.  

• Hotels staan ​​bekend om hun vermogen om hun tarief dagelijks te wijzigen. Dit is een tweesnijdend zwaard, aangezien een hotel andere activaklassen zal overtreffen in een hete markt en ondermaats zal presteren in een dalende markt.  

• Office staat bekend om de stabiliteit van zijn langetermijnleases en stabiele cashflow. Vanwege deze geschiedenis voorzagen weinigen de thuiswerktrend die explodeerde tijdens de COVID-19-pandemie, waardoor de leegstand toenam en veel eigenaren financieel in de problemen kwamen.  

• Net als kantoren is de detailhandel afhankelijk van langlopende huurcontracten. Toch is het grotendeels uit de gratie geraakt bij investeerders en ontwikkelaars, omdat het moeite heeft gehad om zijn positie te behouden als reactie op de alomtegenwoordigheid van online aankopen. Industrieel heeft misschien wel de langste gemiddelde huurcontracten, met huurcontracten van 10-20 jaar die gebruikelijk zijn. Deze activaklasse beleeft een gouden tijdperk, omdat online retailers een onverzadigbare honger naar magazijnruimte hebben, die verder is aangewakkerd door de pandemie.  

• Productie is niet bepaald glamoureus en er is een lange geschiedenis van outsourcing naar landen met lagere arbeidskosten. Toch hebben bepaalde sectoren geprofiteerd van de gezamenlijke inspanning om productiebanen terug te halen naar de Verenigde Staten.  

• Residentieel wordt al lang gezien als de veiligste activaklasse. Mensen hebben immers altijd een plek nodig om te wonen en de kredietcrisis die andere gebieden van onroerend goed treft, wordt verzacht door door de overheid gesponsorde entiteiten (Government Sponsored Entities, GSE's) zoals Fannie Mae en Freddie Mac, die gesubsidieerde, consistente financiering voor de residentiële sector bieden.  

Dus, wanneer u een EB-5-investering kiest, is het producttype dan van belang? Kortom, niet als enige bepalende factor. De investeerder moet echter overwegen of het voorgestelde project geschikt is voor de voorgestelde locatie en er zeker van zijn dat er een goede reden en gegevens zijn om het succes van de nieuwe ontwikkeling te ondersteunen. Een kantoorgebouw dat op een vreselijke locatie is gebouwd, maar volledig is verhuurd aan een langdurige krediethuurder zoals JP Morgan voor 20 jaar, kan een geweldige investering zijn, terwijl een high-end residentieel project een vreselijke gok kan zijn als het op een sub-par locatie is gebouwd. Elk van deze activaklassen kan een veilige en geschikte EB-5-investering bieden, zolang de algehele investeringsthese logisch is.  

GROTE VS KLEINE EB-5 PROJECTEN 

Tien jaar geleden werd de EB-5-markt gedomineerd door megaprojecten van $ 100 miljoen. De markt van vandaag neigt naar kleinere projecten van een klein formaat. Maakt de projectgrootte uit? Misschien, maar dat is niet de juiste vraag. Belangrijker dan de projectgrootte is de projectstatus en de vragen eromheen.   

Vragen zoals: Is de bouw begonnen? Heeft de ontwikkelaar het EB-5-geld nodig om het project te starten, of hebben ze een overbruggingskredietverstrekker of hun eigen fondsen om een ​​eventueel EB-5-tekort te dekken om de voltooiing van het project en de creatie van banen te garanderen? Veel EB-5-investeerders plaatsen hun geld in escrow en moeten jaren wachten voordat het wordt opgenomen en gebruikt in het project, omdat de ontwikkelaar het project niet kan starten totdat alle EB-5-fondsen zijn opgehaald. Dit is misschien verstandig voor de ontwikkelaar, maar het plaatst de EB-5-investeerder in een zeer precaire positie, omdat hij niet weet wanneer zijn banen worden gecreëerd of wanneer hij zijn investering misschien kan terugverdienen. 

SPONSORING GELIJKHEID EN ERVARING 

Niets bewijst dat een sponsor in zijn project gelooft, zoals het investeren van een groot deel van zijn eigen geld als eigen vermogen. De deal moet zo worden gestructureerd dat de ontwikkelaar in staat is om al zijn geld te riskeren voordat EB-5-investeerders het risico lopen ook maar een dollar te verliezen. Het kan voordelig zijn als de sponsor eerdere EB-5-ervaring heeft, maar het is veel relevanter dat ze ervaring hebben met de voorgestelde onderneming. Als de projectsponsor geen succesvolle ervaring heeft met de voorgestelde activaklasse, ren dan weg, in plaats van te lopen, naar het volgende project.  

HET KIEZEN VAN HET JUISTE EB-5-PROJECT IS EEN ONDERDEEL VAN EEN SUCCESVOLLE AANVRAAG 

EB-5-beleggers hebben zeker te maken met een steile leercurve. Ze moeten de complexiteit van de Amerikaanse immigratiewetgeving leren, gerelateerd aan het EB-5-programma, en een ingewikkelde vastgoedtransactie aan de andere kant van de wereld evalueren.  

De eerste verdediging van een investeerder tegen het maken van een misstap zou moeten zijn het kiezen van een gerenommeerde immigratieagent en advocaat die veel ervaring heeft met EB-5. Investeerders moeten echter de projecten die de agenten aanbevelen zorgvuldig evalueren. Het is nuttig om professionals in te schakelen om de juiste due diligence uit te voeren. 

Door een gerenommeerde agent en immigratieadvocaat te selecteren, tijd te besteden aan het beoordelen van het bedrijfsplan van het project en de bijbehorende documenten, en de reputatie van de ontwikkelaar te bestuderen, kunnen EB-5-investeerders zich positioneren voor succes. 

DISCLAIMER: De standpunten in dit artikel zijn uitsluitend de mening van de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs de mening van de uitgever of zijn werknemers. of haar dochterondernemingen. De informatie op deze website is bedoeld als algemene informatie; het is geen juridisch of financieel advies. Specifiek juridisch of financieel advies kan alleen worden gegeven door een erkende professional met volledige kennis van alle feiten en omstandigheden van uw specifieke situatie. U dient overleg te plegen met juridische, immigratie- en financiële experts voordat u deelneemt aan het EB-5-programma. Het plaatsen van een vraag op deze website creëert geen advocaat-cliëntrelatie. Alle vragen die u plaatst, zijn openbaar beschikbaar; Vermeld geen vertrouwelijke informatie in uw vraag.